過去十年左右時間里，伴隨美國住宅價格的上漲，那些借款購房的美國人已經積累起了近10萬億美元的住宅凈值。麻煩在于，由于疫情和衰退的影響，他們現在許多人都難以按時還款，面對著失掉自己房子的巨大風險。

對于那些租房子住的人來說，這則是一個潛在的大利好。自從疫情爆發以來，那些以大型獨棟住宅為主的房屋出租公司已經籌集了數以十億計的資金，持續大量買房。

十年前次貸危機時，就曾經出現過大量房屋因為止贖權而被法院拍賣，這些企業紛紛廉價入手的狂潮。這一次，哪怕不爆發類似規模的止贖權危機，恐怕也會有不少強制出售發生，以及有不少新玩家投身租房行業。

“很多人現在都是房子很值錢，手頭卻沒有現金。”房地產咨詢公司Zelman & Associates首席執行官澤爾曼解釋道，“如果他們是在過去兩三年內買的房，或者哪怕五個月前，他們也是擁有凈值的。”

擁有足夠，但是又正在降低的住宅凈值，就意味著很多人在繼續還款吃力的情況下，就有更充分的理由去趁著價格沒有下跌賣掉自己的房子，賺取一些現金。

那些未能及時償還貸款的人們之所以沒有被從自己的房子當中驅趕出去，是因為在疫情期間，從聯邦到各州的政府都出臺了針對止贖權的限制政策。現在，許多享受聯邦擔保的抵押貸款都進入了寬限期，借款方可以在長達一年的時間內不進行還款，之后再補上，而不會因此遭到罰款。

抵押銀行家協會的數據顯示，截至9月6日，已經有大約350萬筆住宅抵押貸款進入了寬限期，相當于全部住宅抵押貸款的7.01%。此外，還有許多借款方未能及時還款，但是尚未進入自己債務方的寬限計劃。

恰恰在這樣的時候，郊區住宅卻迎來了一場競價大戰。面對著歷史級的低利率，許多千禧世代都忍受不了這樣的誘惑了。除了他們之外，還有不少其他的購房群體也在進入市場，比如許多人現在都在逃離市中心的公寓，到郊區換購更大的房子，方便自己在家辦公，以及與鄰人拉開適當的距離。當然，這里也永遠少不了投資者的身影，過去十幾年時間以來，美國每售出十幢住宅，就有一幢是由個人投資者或者投資公司買進的。

那些最熱心的買家，主要就是十年前那一波止贖權狂潮當中，為廉價吃進拍賣房屋而誕生的眾多公司。他們在疫情前就已經進入了擴張階段，因為他們判斷將出現一個長期性的郊區租房客戶群，并在這一方向投下了重注。疫情爆發后，政府被迫頒布封鎖令，而這只能讓投資者越發看好這些公司的前景。

迄今為止，這些公司的經營情況都非常理想，他們出租房的入住率達到創紀錄的高水平，租金按時收取率與歷史長期水平持平，而且額度還在上漲。其中兩家最大的公司Invitation Homes和American Homes 4 Rent，股價從3月23日低點算起分別上漲了79%和59%，都要高于標普500指數同期的50%。

疫情開始以來，兩家最大租房公司總計發售了價格近9億美元的新股，而投資者欣然接受。其他租房公司也發售了近60億美元以租金為抵押的債券。與此同時，貝萊德、科氏工業、摩根大通資產管理、Brookfield Asset Management等大玩家也都向這些企業投入了至少九位數的投資。

American Homes 4 Rent還在利用獲得的資金在公開市場上大量買房，不過近期以來，他們似乎已經將主要精力轉移到了自己建房上面，今年夏季成為了美國最活躍的建房企業之一。他們最大的競爭對手Invitation Homes則依然是走買房的老路，近期以來每三個月都要投入大約2億美元。

Invitation Homes最近對投資者披露，他們正在制定一份售后回租計劃，準備通過這一計劃再入手8萬套住宅。售后回租其實更多見于商業房地產交易，簡而言之就是房主將自己的房產賣給投資方，然后再從對方手里租下來。

這種安排之下，面對失掉自己房子風險的房主可以在較高的價位賣掉房子，得到現金，而且還不必搬家。初創公司EasyKnock就是專門做這種生意的，其首席執行官凱斯勒(Jarred Kessler)介紹說，他6月間從風險投資家那里籌措了2500萬美元，還發債募集了大量資金，推出了一個叫做ReLEASE的售后回租計劃。

2016年以來，這家紐約公司已經買入了價值1.87億美元的住宅，現在的租客全部都是原來的房主。現在，EasyKnock正兩眼緊盯著明年年初，因為針對止贖權的禁令那時候就要到期了。

“到了1月，就真的要血流成河了。”凱斯勒預言，“我們正在為人們提供前所未有的選項。”(費綠)