辭任綠城中國行政總裁，放棄5000萬元年薪，抵押別墅貸款，地產老兵曹舟南創業兩年后，找到了越發清晰的商業模式，即共建。

“‘三條紅線’的到來，我研究了三天三夜，這與我對未來的研判基本吻合。”藍綠雙城創始人曹舟南向《證券日報》等媒體表示，剔除預收款的資產負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現金短債比不得小于1倍，這“三條紅線”一出，想要在復雜的房地產市場中彎道超車，“共建”或許是一條出路。

金融紅利期告一段落

盈利靠管理紅利時代來臨

按照“三條紅線”的標準，目前國內少有任何一條“紅線”都不踩的房企。有市場傳聞稱，監管部門要求“三條紅線”試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。在這種局勢下，不得不說，這將徹底改變整個中國房地產行業，無論是商業模式，盈利模式還是競爭格局。

在曹舟南看來，中國房地產真正發展的30年，前20年靠土地紅利盈利，城市化速度快，產品和服務能力弱;2010年至今這10年，行業盈利主要靠金融紅利，通過舉債擴大規模，帶來的結果是高周轉，整個行業房企對滲漏水、煙道串味、墻體發霉等問題30年都沒有得到解決;而“三條紅線”帶來的最大影響是房地產行業將徹底脫離金融紅利期。接下來，行業盈利模式即將進入“管理紅利”時代。

“很多人問我，項目明明是虧的，為什么有公司死活要拿?因為他需要的是規模。房企圍繞土地籌備規模、簽約銷售規模、銷售收入結轉規模進行比拼和競爭，進入頭部白名單以后，發債、融資、貸款可以得到支持，而且成本比較低。”曹舟南表示，但金融紅利帶來的最大問題是高周轉，房產是產品，品質質量和服務質量的保障是需要物理時間的，如果沒有時間，質量通病顯然解決不了。

至于房企在后房地產時代的競爭格局，在曹舟南看來，未來行業的分化會愈發顯著。TOP20或是TOP30的房企，將持續提升行業集中度，形成寡頭化;但銷售額在幾百億元至1000多億元規模的房企，特別是已經上市的，進退都不容易，如果規模萎縮，這么多的股票投資人、債券投資人都盯著，你怎么辦?要轉型?挺難的;剩下的房企，“我個人理解有另外一條路就是共建。”

共建或是一條出路

身處去杠桿經營的管理紅利時代，在如此的市場格局下，參照發達國家的房地產發展路徑，曹舟南認為，投資與開發加速分離是行業趨勢。“美國有成熟、龐大的房地產市場，美國專業的開發商是7家，而中國有7萬多家，這是不可持續的”。依托市場化法則和核心競爭力，各領域頭部企業將以“共建互聯”模式重新形成新的事業生態。

據《證券日報》記者了解，“共建互聯”目前覆蓋五個層面：資本共建，與投資人共建解決資金問題;產業共建，實現科技產業成果轉化和城鄉一體化;供方共建，與專業領域的頭部企業合作打造專業共同體;同行共建，與具有專業特長和投資能力的同行開展共建;與客戶共建，業主可以通過投資、銷售成為藍綠雙城的“事業合伙人”。

從實操層面看，藍綠雙城創始合伙人顧建明表示，相比傳統的開發模式，共建模式具有極強的核心競爭力，通過小資本實現大市場，最終實現客戶、投資人、事業合伙人“三位一體”。

另據藍綠雙城創始合伙人金如一透露，藍綠雙城目前主要采取的是“資本共建”模式，通過藍綠雙城鏈接項目端與資本端，為項目方、合作方提供金融解決方案，為資本方提供優質投資項目，并通過藍綠雙城的開發落地能力實現投資價值，形成“投、融、建、管、退、運營”的閉環。因此，“資本共建”模式對藍綠雙城來說是一種輕資產的投資模式，我們在中間主要起到的是金融加持和產業賦能的作用，是投融資顧問加產業GP(普通合伙人)的角色，也是一種“泛資管、小投行”的投資形態。

但作為“共建”模式的倡導者和設計者，核心則是“兜底或者對賭”。在與記者交流中，曹舟南一直強調，藍綠雙城在這個模式中并不是“坐莊”的，而是打工的。“在共建商業模式中，藍綠雙城是要入股的，同股同權同利，或者對賭，或者利潤兜底，這是最樸素的。比如這塊地什么價格拿下，開發周期幾年，利潤多少，完不成我們承擔，但是完成了給我分成，超額完成累計分成。相當于大家都來參與，有地的出地，有錢的出錢。進入到管理紅利時代，必須專業的人做專業的事，不能大而全、小而全。”

未來兩至三年內將啟動IPO

如果說鏈接“萬億級投資、上千家頭部企業、追求更加美好生活的民眾”是共建這種新興地產商業模式所能描繪的未來版圖，那么，藍綠雙城作為初創企業，所做的第一件事就是不能砸了品質招牌，因此在落地每一個項目時都需加倍謹慎。

“庫里的項目很多，但落地要控制速度。”曹舟南向《證券日報》記者坦言，如果出現一個或者兩個不好，藍綠雙城就要關門了。

據藍綠雙城創始合伙人余海濤介紹，在主營板塊，藍綠雙城目前在全國40余個重點城市已落地項目超過60個、產業基地3個，規劃總建筑面積超過1300萬平方米，預估可售貨值超過1500億元，其中接近一半項目在2020年內面世，預計今年能夠實現銷售業績約70億元。

據《證券日報》記者了解，在這些項目中，藍綠雙城幾乎都是小股操盤的，一方面以小資金撬動大盤開發;另一方面則是出于搭建輕資產企業上市架構的考慮。“資本市場對我們的要求是最好控制在20%左右，否則不是輕資產。”曹舟南如是稱。

“隨著2020年首批戰略投資者已落地，公司預計在2年至3年內將啟動上市。”藍綠雙城創始合伙人張玲波表示，前期也會逐步做一些包括股權架構優化、境內外架構設置這些基礎工作，會逐步展開。

結束了這場幾乎持續到凌晨的對話，不得不說，50歲開始創業的曹舟南，在壓力中加持了一份堅定。如他所言，“誕生于共建共享的美好生活新時代，成長于互聯互通的城鎮化新階段，共建互聯，是模式，是方向，是生態，更是未來。”(編輯 張明富 喬川川 本報記者 王麗新)