未來數十年后，香港將有近三分之一人口居住于“北部都會區”，打破香港長期以來的地區、產業結構的失衡格局。

隨著香港的核心商業區發展日趨飽和，土地供應不足對經濟社會發展的制約日益加劇。

為此，香港特區行政長官林鄭月娥10月6日在發布其五年任期內的最后一份施政報告里，提出了未來二十年建設“北部都會區”的宏偉藍圖。她強調，這是在“一國兩制”框架下首份由香港特區政府編制，在空間觀念及策略思維上跨越港深兩地行政界線的發展綱領。

根據北部都會區發展規劃，未來20年將新開拓約600公頃用地，新增16.5萬至18.6萬個住宅單位。連同現有住宅及已規劃項目，北部都會區最終料可提供90.5萬至92.6萬個住宅單位，供250萬人居住。創科將是該區的發展引擎，區內可提供65萬個就業職位，創科產業職位占15萬個。

這意味著，未來數十年后，香港將有近三分之一人口居住于“北部都會區”，打破香港長期以來的地區、產業結構的失衡格局，并且尋找到新的經濟增長引擎。

團結香港基金總裁鄭李錦芬表示，這份施政報告“積極進取”，其中一大亮點是打破傳統規劃布局，全面規劃新界北用地，拆墻松綁，加快造地建屋。“國家正全方位向‘十四五規劃’和2035年遠景目標穩步邁進，香港必須積極配合中央政策，全面融入國家發展大局。內地飛速發展而香港相對緩慢，這就是退步了。香港要急起直追，必須加強長遠規劃的能力。”

在她看來，在香港土地規劃上，應當擺脫慣有的“中環視角”，不要再將新界視作香港的外圍邊陲地帶，而是應當令新界把握一河之隔的急速發展機會，將其打造成一個新的CBD。

實際上，新界的土地規劃建議過去曾多次被提出，但因種種客觀原因而未能實現。因此，此次的北部都會區規劃被認為是香港特區政府前所未有的思維突破，跨越深港行政界線，期望可促進港深優勢互補，融合發展。

“超級玫瑰園計劃”

從小漁村發展成為全球知名的貿易港及金融中心，一直以來，香港采用了以公共交通及鐵路帶動的高密度緊湊型城市發展模式，有效利用緊絀的土地資源，建成了一個世界級的大都會，累積了成功的城市發展經驗。

以中環為核心的維港都會區一直是香港的經濟重心，提供大多數的就業機會。過往“新市鎮發展”的經驗，雖然新界實際居住人口貼近估算而不斷增長，但新市鎮區域內提供的就業機會不多，導致大批新界居民仍每天往返維港都會區，使社會整體消耗大量時間及資源在出行交通，不僅影響市民的生活質素，亦造成南北向交通系統的重大壓力，也間接阻礙了新界釋放其發展潛力。

事實上，“都會區”是回歸前香港城市規劃已經存在的概念，主要涵蓋香港島、九龍、荃灣及葵青區一帶約200多平方公里的地區，涵蓋約430萬居住人口，而新界西北、東北、東南與西南等其他地區則被稱為“非都會區”。

根據《香港2030+》的研究顯示，香港約41%人口居住在非都會區，但非都會區的就業職位只占全港約24%。以偏遠的新界東北及西北為例，各有49萬及38萬工作人口，分別有60%及55%要到都會區工作。

香港“一國兩制”研究中心研究總監方舟向21世紀經濟報道記者表示，以往港府對新界規劃的是新市鎮、衛星城的概念，“現在是把它作為一個新城市(300778,股吧)中心的概念來做，而且是以科技作為主導產業，帶動新城市中心的發展。在具體執行上，需要在規劃模式、新界土地管理制度、工程建設等各方面的體制改革上有所突破。香港需要進行一個新的‘超級玫瑰園計劃’。”

香港融入大灣區勢在必行，毗鄰深圳、有著豐富土地資源的新界北，更有著非常重要的經濟和戰略價值優勢。然而，由于缺乏完善的交通基建配套，新界大部分的土地仍未開發，且由于該區自身未能提供足夠的就業機會，大量居民需要跨區工作，導致新界亦是香港交通阻塞的重災區。

目前，新田/落馬洲發展樞紐占地約320公頃，純住宅用地只占約10%，僅約33公頃，地積比率（樓宇準許發展的總建筑面積與地盤面積的比例）普遍偏低，僅有3.6倍至3.7倍，即使連同商住地、鄉村式發展用地計算，總住宅供應也只有約3.1萬套。

香港經濟民生聯盟主席盧偉國坦言，香港一直缺乏具前瞻性的整體規劃，長期自綁手腳。例如，香港與深圳邊境之間有7個陸路口岸，口岸附近有龐大的人流和物流，其實蘊藏著巨大的發展潛力，口岸經濟可應運而生，然而政府長期未能以口岸發展規劃去帶動邊界開發。

林鄭月娥坦言，一直倡導運輸基建先行，而以往的大型發展項目主要用人口流量、經濟回報考慮交通基建，對此做法有所保留。同時，她列舉了廣深港高鐵位于內地的兩個站，光明城站慶盛站，建成時附近并無發展，但目前兩個高鐵站均已成為交通及創科樞紐。她強調北部都會區應有新思維。

因此，在此次提出的北部都市規劃戰略中，鐵路基建是重要一環，共提出5條鐵路規劃。包括連接洪水橋/廈村至深圳前海的港深西部鐵路；把正在規劃的北環線向北伸延，經落馬洲河套地區的港深創新及科技園（港深創科園）接入深圳的新皇崗口岸。此外，特區政府將探討將東鐵線伸延至深圳羅湖并在深方設立“一地兩檢”口岸，在現有羅湖站及上水站之間增設一個非過境鐵路服務的新鐵路站，也會探討興建尖鼻咀至白泥自動捷運系統可行性。

新界出現“日光盤”

一直以來，香港住房供應聚集在港島、九龍等核心商業區，導致出現長期的土地房屋供應短缺，房價高企。根據香港房屋委員會5月中公布的數據顯示，截至今年3月底，特區政府為低收入家庭提供公共租住房屋（簡稱“公屋”）輪候冊一般申請者的平均輪候時間增至5.8年，單身長者也要平均輪候3.6年才上樓，兩個數字均刷新1999年以來紀錄，創22年新高。

美聯物業住宅部營運總監張子存向21世紀經濟報道記者表示，《施政報告》宣布基建及開發土地供應，落實長遠發展新界藍圖，正是“財跟基建走”，預計一系列措施將為區內基建及土地拓展“拆墻松綁”，屬區內樓市重大利好消息。釋放土地后，有助推動發展商吸納土儲，推盤進度亦可望加快，尤其是新界區的新盤銷售量占比回升，未來區內樓價升幅更有望“跑贏大市”。

在他看來，新界北地緣廣闊，連接多個邊境口岸，未來這個新都會區，將可與深圳形成“1小時生活圈”，成為港深互通的重要樞紐，發展程度可望超越啟德商住發展區，有助進一步推動“香港人口北移，深圳資金南移”，聚集于新都會區。

據21世紀經濟報道記者了解，事實上，自報告公布后，美聯物業分行即收到不少客戶查詢詳情，包括一些外區客有意率先進駐區內置業，市場反應踴躍。毗鄰洪水橋新發展區的新盤“南屏匯”再錄成交，一個實用面積382平方英呎的單位近日以671.2萬元成交，成交單價約17571港元，創下新高。此外，受惠于北部都會發展規劃概念，上水新盤項目尚宜全部30個單位，在10月9日推售開始后的90分鐘內，全部單位一搶而光。

南金融、北創科

由于香港產業單一，經濟嚴重依賴金融為主的服務業，創新科技產業、檢測及認證產業、環保產業等六大新興產業所占份額不足1%，仍不足以成為香港的新經濟支柱。因此，香港亟需尋找新的經濟發展引擎。

國家“十四五”規劃綱要除了明確提升香港的國際金融、航運、貿易中心和國際航空樞紐地位，也支持香港建設國際創新科技中心等發展定位，提出服務業要向高端高增值方向發展。《粵港澳大灣區發展規劃綱要》亦明確指出支持落馬洲河套區港深創新及科技園（港深創科園）和毗鄰深圳科創園區的建設，優化提升深圳前海深港現代服務業合作區(前海合作區)的功能。

方舟表示，目前香港面對產業發展單一、經濟結構固化、缺乏高增值制造業的嚴重問題；而科技研發正是深圳的強項。如果香港能以新界北區為首，與深圳以及其他大灣區城市進行良好的互動和資源流通，將為香港帶來多元化的發展機遇，帶來嶄新、具活力的經濟增長點。過去北區雖為香港的邊陲地帶，卻靠近深圳羅湖、福田核心商業區，是最能夠吸引深圳和大灣區城市的人才、技術、資源來港的地區。

他指出，香港要成為“國際創科中心”，就需要確立新的創科發展模式。其中，最重要的就是如何發揮香港的創科平臺功能，吸引大灣區以及國際企業在香港設立研發中心。未來的香港“國際科技創新走廊”必須以新的發展模式，才能鼓勵大型科技企業來香港設立國際研發中心──前提是必須為他們提供充足的土地資源，以及科技人才來往于香港和內地之間的便利條件，而新界北區則在這方面具有極大的區位優勢。香港作為“國際創新科技中心”亦必須與深圳強勁的創科產業生態形成良好互動，發揮深圳的產業實力和香港作為自由港的制度優勢，產生“1+1＞2”的協同效應。

全國政協委員、中國經濟社會理事會理事葉建明認為，北部都會區的規劃要考慮香港整體的經濟布局，最終形成包括中環金融中心在內的維港都會區，與國際創新科技中心為重點的北部都會區的區域經濟新格局。前者重點對標國際市場，而后者則既要面向世界，又要與大灣區共榮，在規劃中需要以人為本，考慮居住與工作的平衡。

從地理位置看，北部都會區是開拓新經濟、新技術發展之路比較理想的區域選擇，可容納較大規模的產業、人口、物流，然而目前僅有25%的土地被開發。北部都會區人口密度小、建筑密度低，土地成本相對較低，土地開發要比市區容易很多。與擁擠不堪，已無建設空間的市區相比，北部都會區可容納較大規模的產業、人口、物流，成為香港雙子星發展新城的戰略空間。

（作者：朱麗娜 編輯：李艷霞）