未來數十年后,香港將有近三分之一人口居住于“北部都會區(qū)”,打破香港長期以來的地區(qū)、產業(yè)結構的失衡格局。
隨著香港的核心商業(yè)區(qū)發(fā)展日趨飽和,土地供應不足對經濟社會發(fā)展的制約日益加劇。
為此,香港特區(qū)行政長官林鄭月娥10月6日在發(fā)布其五年任期內的最后一份施政報告里,提出了未來二十年建設“北部都會區(qū)”的宏偉藍圖。她強調,這是在“一國兩制”框架下首份由香港特區(qū)政府編制,在空間觀念及策略思維上跨越港深兩地行政界線的發(fā)展綱領。
根據北部都會區(qū)發(fā)展規(guī)劃,未來20年將新開拓約600公頃用地,新增16.5萬至18.6萬個住宅單位。連同現有住宅及已規(guī)劃項目,北部都會區(qū)最終料可提供90.5萬至92.6萬個住宅單位,供250萬人居住。創(chuàng)科將是該區(qū)的發(fā)展引擎,區(qū)內可提供65萬個就業(yè)職位,創(chuàng)科產業(yè)職位占15萬個。
這意味著,未來數十年后,香港將有近三分之一人口居住于“北部都會區(qū)”,打破香港長期以來的地區(qū)、產業(yè)結構的失衡格局,并且尋找到新的經濟增長引擎。
團結香港基金總裁鄭李錦芬表示,這份施政報告“積極進取”,其中一大亮點是打破傳統規(guī)劃布局,全面規(guī)劃新界北用地,拆墻松綁,加快造地建屋。“國家正全方位向‘十四五規(guī)劃’和2035年遠景目標穩(wěn)步邁進,香港必須積極配合中央政策,全面融入國家發(fā)展大局。內地飛速發(fā)展而香港相對緩慢,這就是退步了。香港要急起直追,必須加強長遠規(guī)劃的能力。”
在她看來,在香港土地規(guī)劃上,應當擺脫慣有的“中環(huán)視角”,不要再將新界視作香港的外圍邊陲地帶,而是應當令新界把握一河之隔的急速發(fā)展機會,將其打造成一個新的CBD。
實際上,新界的土地規(guī)劃建議過去曾多次被提出,但因種種客觀原因而未能實現。因此,此次的北部都會區(qū)規(guī)劃被認為是香港特區(qū)政府前所未有的思維突破,跨越深港行政界線,期望可促進港深優(yōu)勢互補,融合發(fā)展。
“超級玫瑰園計劃”
從小漁村發(fā)展成為全球知名的貿易港及金融中心,一直以來,香港采用了以公共交通及鐵路帶動的高密度緊湊型城市發(fā)展模式,有效利用緊絀的土地資源,建成了一個世界級的大都會,累積了成功的城市發(fā)展經驗。
以中環(huán)為核心的維港都會區(qū)一直是香港的經濟重心,提供大多數的就業(yè)機會。過往“新市鎮(zhèn)發(fā)展”的經驗,雖然新界實際居住人口貼近估算而不斷增長,但新市鎮(zhèn)區(qū)域內提供的就業(yè)機會不多,導致大批新界居民仍每天往返維港都會區(qū),使社會整體消耗大量時間及資源在出行交通,不僅影響市民的生活質素,亦造成南北向交通系統的重大壓力,也間接阻礙了新界釋放其發(fā)展?jié)摿Α?/p>
事實上,“都會區(qū)”是回歸前香港城市規(guī)劃已經存在的概念,主要涵蓋香港島、九龍、荃灣及葵青區(qū)一帶約200多平方公里的地區(qū),涵蓋約430萬居住人口,而新界西北、東北、東南與西南等其他地區(qū)則被稱為“非都會區(qū)”。
根據《香港2030+》的研究顯示,香港約41%人口居住在非都會區(qū),但非都會區(qū)的就業(yè)職位只占全港約24%。以偏遠的新界東北及西北為例,各有49萬及38萬工作人口,分別有60%及55%要到都會區(qū)工作。
香港“一國兩制”研究中心研究總監(jiān)方舟向21世紀經濟報道記者表示,以往港府對新界規(guī)劃的是新市鎮(zhèn)、衛(wèi)星城的概念,“現在是把它作為一個新城市(300778,股吧)中心的概念來做,而且是以科技作為主導產業(yè),帶動新城市中心的發(fā)展。在具體執(zhí)行上,需要在規(guī)劃模式、新界土地管理制度、工程建設等各方面的體制改革上有所突破。香港需要進行一個新的‘超級玫瑰園計劃’。”
香港融入大灣區(qū)勢在必行,毗鄰深圳、有著豐富土地資源的新界北,更有著非常重要的經濟和戰(zhàn)略價值優(yōu)勢。然而,由于缺乏完善的交通基建配套,新界大部分的土地仍未開發(fā),且由于該區(qū)自身未能提供足夠的就業(yè)機會,大量居民需要跨區(qū)工作,導致新界亦是香港交通阻塞的重災區(qū)。
目前,新田/落馬洲發(fā)展樞紐占地約320公頃,純住宅用地只占約10%,僅約33公頃,地積比率(樓宇準許發(fā)展的總建筑面積與地盤面積的比例)普遍偏低,僅有3.6倍至3.7倍,即使連同商住地、鄉(xiāng)村式發(fā)展用地計算,總住宅供應也只有約3.1萬套。
香港經濟民生聯盟主席盧偉國坦言,香港一直缺乏具前瞻性的整體規(guī)劃,長期自綁手腳。例如,香港與深圳邊境之間有7個陸路口岸,口岸附近有龐大的人流和物流,其實蘊藏著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ诎督洕蓱\而生,然而政府長期未能以口岸發(fā)展規(guī)劃去帶動邊界開發(fā)。
林鄭月娥坦言,一直倡導運輸基建先行,而以往的大型發(fā)展項目主要用人口流量、經濟回報考慮交通基建,對此做法有所保留。同時,她列舉了廣深港高鐵位于內地的兩個站,光明城站慶盛站,建成時附近并無發(fā)展,但目前兩個高鐵站均已成為交通及創(chuàng)科樞紐。她強調北部都會區(qū)應有新思維。
因此,在此次提出的北部都市規(guī)劃戰(zhàn)略中,鐵路基建是重要一環(huán),共提出5條鐵路規(guī)劃。包括連接洪水橋/廈村至深圳前海的港深西部鐵路;把正在規(guī)劃的北環(huán)線向北伸延,經落馬洲河套地區(qū)的港深創(chuàng)新及科技園(港深創(chuàng)科園)接入深圳的新皇崗口岸。此外,特區(qū)政府將探討將東鐵線伸延至深圳羅湖并在深方設立“一地兩檢”口岸,在現有羅湖站及上水站之間增設一個非過境鐵路服務的新鐵路站,也會探討興建尖鼻咀至白泥自動捷運系統可行性。
新界出現“日光盤”
一直以來,香港住房供應聚集在港島、九龍等核心商業(yè)區(qū),導致出現長期的土地房屋供應短缺,房價高企。根據香港房屋委員會5月中公布的數據顯示,截至今年3月底,特區(qū)政府為低收入家庭提供公共租住房屋(簡稱“公屋”)輪候冊一般申請者的平均輪候時間增至5.8年,單身長者也要平均輪候3.6年才上樓,兩個數字均刷新1999年以來紀錄,創(chuàng)22年新高。
美聯物業(yè)住宅部營運總監(jiān)張子存向21世紀經濟報道記者表示,《施政報告》宣布基建及開發(fā)土地供應,落實長遠發(fā)展新界藍圖,正是“財跟基建走”,預計一系列措施將為區(qū)內基建及土地拓展“拆墻松綁”,屬區(qū)內樓市重大利好消息。釋放土地后,有助推動發(fā)展商吸納土儲,推盤進度亦可望加快,尤其是新界區(qū)的新盤銷售量占比回升,未來區(qū)內樓價升幅更有望“跑贏大市”。
在他看來,新界北地緣廣闊,連接多個邊境口岸,未來這個新都會區(qū),將可與深圳形成“1小時生活圈”,成為港深互通的重要樞紐,發(fā)展程度可望超越啟德商住發(fā)展區(qū),有助進一步推動“香港人口北移,深圳資金南移”,聚集于新都會區(qū)。
據21世紀經濟報道記者了解,事實上,自報告公布后,美聯物業(yè)分行即收到不少客戶查詢詳情,包括一些外區(qū)客有意率先進駐區(qū)內置業(yè),市場反應踴躍。毗鄰洪水橋新發(fā)展區(qū)的新盤“南屏匯”再錄成交,一個實用面積382平方英呎的單位近日以671.2萬元成交,成交單價約17571港元,創(chuàng)下新高。此外,受惠于北部都會發(fā)展規(guī)劃概念,上水新盤項目尚宜全部30個單位,在10月9日推售開始后的90分鐘內,全部單位一搶而光。
南金融、北創(chuàng)科
由于香港產業(yè)單一,經濟嚴重依賴金融為主的服務業(yè),創(chuàng)新科技產業(yè)、檢測及認證產業(yè)、環(huán)保產業(yè)等六大新興產業(yè)所占份額不足1%,仍不足以成為香港的新經濟支柱。因此,香港亟需尋找新的經濟發(fā)展引擎。
國家“十四五”規(guī)劃綱要除了明確提升香港的國際金融、航運、貿易中心和國際航空樞紐地位,也支持香港建設國際創(chuàng)新科技中心等發(fā)展定位,提出服務業(yè)要向高端高增值方向發(fā)展。《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》亦明確指出支持落馬洲河套區(qū)港深創(chuàng)新及科技園(港深創(chuàng)科園)和毗鄰深圳科創(chuàng)園區(qū)的建設,優(yōu)化提升深圳前海深港現代服務業(yè)合作區(qū)(前海合作區(qū))的功能。
方舟表示,目前香港面對產業(yè)發(fā)展單一、經濟結構固化、缺乏高增值制造業(yè)的嚴重問題;而科技研發(fā)正是深圳的強項。如果香港能以新界北區(qū)為首,與深圳以及其他大灣區(qū)城市進行良好的互動和資源流通,將為香港帶來多元化的發(fā)展機遇,帶來嶄新、具活力的經濟增長點。過去北區(qū)雖為香港的邊陲地帶,卻靠近深圳羅湖、福田核心商業(yè)區(qū),是最能夠吸引深圳和大灣區(qū)城市的人才、技術、資源來港的地區(qū)。
他指出,香港要成為“國際創(chuàng)科中心”,就需要確立新的創(chuàng)科發(fā)展模式。其中,最重要的就是如何發(fā)揮香港的創(chuàng)科平臺功能,吸引大灣區(qū)以及國際企業(yè)在香港設立研發(fā)中心。未來的香港“國際科技創(chuàng)新走廊”必須以新的發(fā)展模式,才能鼓勵大型科技企業(yè)來香港設立國際研發(fā)中心──前提是必須為他們提供充足的土地資源,以及科技人才來往于香港和內地之間的便利條件,而新界北區(qū)則在這方面具有極大的區(qū)位優(yōu)勢。香港作為“國際創(chuàng)新科技中心”亦必須與深圳強勁的創(chuàng)科產業(yè)生態(tài)形成良好互動,發(fā)揮深圳的產業(yè)實力和香港作為自由港的制度優(yōu)勢,產生“1+1>2”的協同效應。
全國政協委員、中國經濟社會理事會理事葉建明認為,北部都會區(qū)的規(guī)劃要考慮香港整體的經濟布局,最終形成包括中環(huán)金融中心在內的維港都會區(qū),與國際創(chuàng)新科技中心為重點的北部都會區(qū)的區(qū)域經濟新格局。前者重點對標國際市場,而后者則既要面向世界,又要與大灣區(qū)共榮,在規(guī)劃中需要以人為本,考慮居住與工作的平衡。
從地理位置看,北部都會區(qū)是開拓新經濟、新技術發(fā)展之路比較理想的區(qū)域選擇,可容納較大規(guī)模的產業(yè)、人口、物流,然而目前僅有25%的土地被開發(fā)。北部都會區(qū)人口密度小、建筑密度低,土地成本相對較低,土地開發(fā)要比市區(qū)容易很多。與擁擠不堪,已無建設空間的市區(qū)相比,北部都會區(qū)可容納較大規(guī)模的產業(yè)、人口、物流,成為香港雙子星發(fā)展新城的戰(zhàn)略空間。
(作者:朱麗娜 編輯:李艷霞)
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