作者： 孫夢(mèng)凡

[ 經(jīng)過(guò)四十年的發(fā)展，牡丹江的人口不僅在數(shù)量上面臨“回到原地”的尷尬，還不得不面臨著老齡化的結(jié)構(gòu)性變化。官方統(tǒng)計(jì)顯示，在牡丹江流出人口中的主力軍中，“90后”和“00后”占比近三成。有本地居民直言，黑龍江人口流出嚴(yán)重，但內(nèi)部流動(dòng)一樣強(qiáng)烈，比如村鎮(zhèn)向地級(jí)市流動(dòng)，地級(jí)市向哈爾濱流動(dòng)。 ]

5萬(wàn)元買(mǎi)套房、三個(gè)月工資付全款……鶴崗已經(jīng)成為低房?jī)r(jià)代名詞，但鶴崗不是孤例，在人口流失嚴(yán)重的黑龍江，還有和鶴崗類(lèi)似的城市。

牡丹江市，因黑龍江省松花江上最大支流之一的牡丹江橫跨市區(qū)而得名，這里有令游客神往的冰瀑飄雪，每到冬天便如置身童話(huà)世界，2017年還曾當(dāng)選“中國(guó)十佳冰雪旅游城市”。就是這樣一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美的城市，也出現(xiàn)了“白菜價(jià)”房源，50多平方米的“老破小”，每套僅售5萬(wàn)元。

據(jù)七普數(shù)據(jù)，牡丹江市常住人口數(shù)約220萬(wàn)，與2010年的279.87萬(wàn)人相比，減少近20%，差不多與40年前相當(dāng)。過(guò)去幾年，乘著全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的東風(fēng)，牡丹江市的樓市也經(jīng)歷過(guò)一波熱鬧行情，如今，這座北國(guó)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已回到起點(diǎn)。

5萬(wàn)一套也難賣(mài)掉的二手房

市民張風(fēng)最近在賣(mài)手上一套房，他感覺(jué)：“現(xiàn)在買(mǎi)房的人少了，新房有優(yōu)惠活動(dòng)，二手房老破小也基本是白菜價(jià)，整體掉價(jià)厲害，還是很難賣(mài)出去。”

這種直觀感受在購(gòu)房平臺(tái)上看得更為真切。在某房產(chǎn)信息平臺(tái)上，牡丹江市愛(ài)民區(qū)、陽(yáng)明區(qū)等地，均出現(xiàn)售價(jià)在10萬(wàn)以下的房源。有近150套房源總價(jià)在10萬(wàn)元以下。最便宜的一套總價(jià)4萬(wàn)元，不過(guò)面積僅15平方米。再往上，一套面積55平方米的房子，總價(jià)也僅5.5萬(wàn)元。

據(jù)這套房的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，業(yè)主是退休干部，已經(jīng)換了新房，現(xiàn)在著急用錢(qián)，想趕緊便宜賣(mài)掉老房。“這個(gè)小區(qū)離市中心比較遠(yuǎn)，又是頂樓，所以要價(jià)很便宜。疫情后，二手房普遍掉價(jià)，小區(qū)的裝修、年限、地段也都會(huì)影響房子的價(jià)格。”

盡管已是“白菜價(jià)”，但這套房子自9月份掛牌以來(lái)，一直無(wú)人問(wèn)津。5萬(wàn)一套的二手房，雖是市場(chǎng)為數(shù)不多的個(gè)案，卻也是當(dāng)?shù)貥鞘械蜏刈钫鎸?shí)的反映。

從二手房看，牡丹江稱(chēng)得上是東北8個(gè)樣本城市中最冷的一個(gè)。安居客統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，牡丹江11月二手房掛牌均價(jià)5238元/平方米，環(huán)比下跌0.42%，同比大幅下跌7.19%；進(jìn)入12月，掛牌均價(jià)繼續(xù)跌至5215元/平方米。

其中，掛牌均價(jià)5912元/平方米的南江綠苑，12月價(jià)格環(huán)比大幅下跌5.84%；掛牌均價(jià)4944元/平方米的紫云二區(qū)，環(huán)比跌幅4.83%；匯智御江灣、龍江小區(qū)、依林園小區(qū)、鴻峰花園、水電小區(qū)、向陽(yáng)四區(qū)等掛牌價(jià)環(huán)比跌幅均超3%。

在2019年的高點(diǎn)后，牡丹江二手房?jī)r(jià)格一直“跌跌不休”，2020年疫情后震蕩下行，2021年以來(lái)更是直線(xiàn)下滑。

安居客平臺(tái)在分析牡丹江樓市時(shí)稱(chēng)，該城市近三個(gè)月均價(jià)降幅較大，漲幅排名靠后，有下跌趨勢(shì)，需要考慮風(fēng)險(xiǎn)。目前市場(chǎng)供需方面，屬于“供大于求”的趨勢(shì)。諸葛找房分析數(shù)據(jù)也顯示，近期牡丹江二手房掛牌量呈上漲趨勢(shì)，但掛牌價(jià)卻在下跌。

在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，牡丹江房?jī)r(jià)之所以走向下行，主要因城市對(duì)外來(lái)需求吸引力不強(qiáng)，需要靠本地的購(gòu)買(mǎi)力支撐。沒(méi)有外來(lái)需求的支撐，靠本地消化，房?jī)r(jià)很容易下跌。

也曾有過(guò)“搶房”時(shí)光

牡丹江的房?jī)r(jià)并不是一直低位運(yùn)行，相反，在黑龍江省內(nèi)，牡丹江的新房?jī)r(jià)格排進(jìn)前三。

過(guò)去的2020年，牡丹江全年實(shí)現(xiàn)GDP約831.74億元，排在哈爾濱、大慶、齊齊哈爾、綏化之后，是鶴崗全年GDP的兩倍多。不過(guò)在房?jī)r(jià)上，牡丹江約5125元/平方米的房?jī)r(jià)，僅次于哈爾濱和齊齊哈爾，高于GDP表現(xiàn)更佳的大慶和綏化。

“相對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)有點(diǎn)虛高。”這是牡丹江給當(dāng)?shù)鼐用竦闹庇^感受。

從歷史可考的數(shù)據(jù)看，牡丹江樓市在2016年開(kāi)始，開(kāi)啟了明顯的上行通道。安居客統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2016年～2019年間，牡丹江的房?jī)r(jià)走勢(shì)直線(xiàn)上揚(yáng)，從2016年初4116元/平方米的均價(jià)，最高曾漲到均價(jià)5701元/平方米。

碧桂園的置業(yè)顧問(wèn)李成經(jīng)歷了牡丹江曾經(jīng)的樓市火熱期。“我2015年開(kāi)始做置業(yè)顧問(wèn)，眼看著房?jī)r(jià)從3000多，漲到了4000多、五5000多。最熱的2019年，市區(qū)很多盤(pán)賣(mài)6500元/平方米。”

回憶起曾經(jīng)，他說(shuō)：“那時(shí)候市場(chǎng)好，大家都搶房子，一開(kāi)盤(pán)買(mǎi)不到房的人都哭。”

現(xiàn)在，置業(yè)顧問(wèn)和站上高位的買(mǎi)房人，卻都在為了降價(jià)而欲哭無(wú)淚。日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布10月全國(guó)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，牡丹江是8個(gè)東北地區(qū)樣本城市中，新房、二手房同環(huán)比均下跌的城市，另一個(gè)是哈爾濱。

新房均價(jià)環(huán)比跌0.5%、同比跌1.3%、二手房均價(jià)環(huán)比跌0.8%、同比跌4.8%，這是牡丹江10月樓市的真實(shí)溫度。疫情和持續(xù)的樓市調(diào)控，直接刺破了牡丹江的樓市泡沫。

“今年，市區(qū)幾乎所有新房都在降價(jià)，表面是各種促銷(xiāo)，實(shí)際上都在暗自調(diào)價(jià)格。”李成說(shuō)。他所在的碧桂園·瑜山盛璟項(xiàng)目，也沒(méi)能逃脫變相降價(jià)的命運(yùn)。

據(jù)李成介紹，碧桂園·瑜山盛璟今年9月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)5800元左右，眼看市場(chǎng)行情不好，該項(xiàng)目也啟動(dòng)了降價(jià)促銷(xiāo)策略。“目前項(xiàng)目均價(jià)在5300～6100元，不過(guò)有員工內(nèi)購(gòu)價(jià)，90平方米的房源均價(jià)不到5000元。如果全款，再給9.5折優(yōu)惠。”

在他看來(lái)，現(xiàn)在人工成本、鋼筋水泥都在漲價(jià)，均價(jià)4000多買(mǎi)小高層，已近乎開(kāi)發(fā)商的成本價(jià)。“因?yàn)橐咔椋瑯鞘行星槎疾缓茫坦饒@在哈爾濱也降價(jià)。”龍頭房企帶頭降價(jià)，揭開(kāi)了牡丹江樓市的殘酷現(xiàn)實(shí)：購(gòu)房者爭(zhēng)相搶房的年代，已一去不復(fù)返。

回歸基本面

新房和二手房的雙雙下行，并沒(méi)有觸動(dòng)牡丹江姑娘劉薇“返鄉(xiāng)置業(yè)”的念頭。

大學(xué)畢業(yè)后，劉薇只身去往北京工作，每月收入勉強(qiáng)過(guò)萬(wàn)。以她現(xiàn)在的收入，要想靠自己在北京買(mǎi)房，幾乎等于天方夜譚。但回牡丹江買(mǎi)房，對(duì)她也沒(méi)太大吸引力。“回去首先面臨的就是工作問(wèn)題，沒(méi)有合適的工作崗位，我回去干啥？”

牡丹江并非沒(méi)有過(guò)輝煌時(shí)期。上世紀(jì)五十年代，受益于國(guó)家發(fā)展重工業(yè)的政策，牡丹江的橡膠、機(jī)械等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，涌現(xiàn)出一批全國(guó)知名的工業(yè)廠家。2013年，牡丹江全年GDP超過(guò)1216億元，2017年更是達(dá)到1404.7億元高峰。

高峰過(guò)后，受?chē)?guó)企轉(zhuǎn)制、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等影響，牡丹江的GDP增速逐漸放緩。數(shù)據(jù)顯示，2020年，牡丹江全市地區(qū)生產(chǎn)總值831.7億元，同比僅增0.4%。

農(nóng)業(yè)方面，牡丹江地處北緯45度世界黃金玉米帶、奶源帶、黑土帶，“菌菜牧林”等精品農(nóng)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭較好；該市還有較好的資源和工業(yè)基礎(chǔ)，有34個(gè)工業(yè)行業(yè)、16個(gè)境內(nèi)外園區(qū)，探明礦產(chǎn)43種、石墨儲(chǔ)量居全國(guó)首位，林木蓄積量2.9億立方米。

牡丹江還是我國(guó)唯一中俄地區(qū)友好合作示范城市，商貿(mào)物流輻射俄遠(yuǎn)東、吉林東部及周邊地市。因冰雪環(huán)境得天獨(dú)厚，牡丹江還提出“文旅富市”計(jì)劃，出臺(tái)了《全域旅游發(fā)展規(guī)劃》《冰雪旅游專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》，以“冰雪勝境·避暑天堂”為總定位。

但數(shù)據(jù)顯示，自2018年以來(lái)連續(xù)三年，牡丹江市的第三產(chǎn)業(yè)占比始終徘徊在55%左右，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量并未得到明顯提升。“北京的房子買(mǎi)不起，老家的房子看不上”，代表了很多牡丹江年輕人的心態(tài)。

本來(lái)人口總量就偏低的城市，在諸多本地人離開(kāi)的身影中漸漸陷入樓市寒潮。人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年牡丹江人口229.02萬(wàn)人，與2010年的279.87萬(wàn)人相比，減少50.85萬(wàn)人。而在上世紀(jì)八十年代，當(dāng)?shù)厝丝谝殉?00萬(wàn)。

經(jīng)過(guò)四十年的發(fā)展，牡丹江的人口不僅在數(shù)量上面臨“回到原地”的尷尬，還不得不面臨著老齡化的結(jié)構(gòu)性變化。官方統(tǒng)計(jì)顯示，在牡丹江流出人口中的主力軍中，“90后”和“00后”占比近三成。有本地居民直言，黑龍江人口流出嚴(yán)重，但內(nèi)部流動(dòng)一樣強(qiáng)烈，比如村鎮(zhèn)向地級(jí)市流動(dòng)，地級(jí)市向哈爾濱流動(dòng)。

面臨著人口數(shù)量和質(zhì)量雙重考驗(yàn)的牡丹江，要如何賦予這座雪城以新的活力，還需要城市運(yùn)營(yíng)者更充分地發(fā)揮創(chuàng)新能力和運(yùn)營(yíng)智慧。