作者： 孫夢凡

[ 經(jīng)過四十年的發(fā)展，牡丹江的人口不僅在數(shù)量上面臨“回到原地”的尷尬，還不得不面臨著老齡化的結(jié)構(gòu)性變化。官方統(tǒng)計顯示，在牡丹江流出人口中的主力軍中，“90后”和“00后”占比近三成。有本地居民直言，黑龍江人口流出嚴重，但內(nèi)部流動一樣強烈，比如村鎮(zhèn)向地級市流動，地級市向哈爾濱流動。 ]

5萬元買套房、三個月工資付全款……鶴崗已經(jīng)成為低房價代名詞，但鶴崗不是孤例，在人口流失嚴重的黑龍江，還有和鶴崗類似的城市。

牡丹江市，因黑龍江省松花江上最大支流之一的牡丹江橫跨市區(qū)而得名，這里有令游客神往的冰瀑飄雪，每到冬天便如置身童話世界，2017年還曾當選“中國十佳冰雪旅游城市”。就是這樣一個風景優(yōu)美的城市，也出現(xiàn)了“白菜價”房源，50多平方米的“老破小”，每套僅售5萬元。

據(jù)七普數(shù)據(jù)，牡丹江市常住人口數(shù)約220萬，與2010年的279.87萬人相比，減少近20%，差不多與40年前相當。過去幾年，乘著全國房價上漲的東風，牡丹江市的樓市也經(jīng)歷過一波熱鬧行情，如今，這座北國城市的房地產(chǎn)市場已回到起點。

5萬一套也難賣掉的二手房

市民張風最近在賣手上一套房，他感覺：“現(xiàn)在買房的人少了，新房有優(yōu)惠活動，二手房老破小也基本是白菜價，整體掉價厲害，還是很難賣出去。”

這種直觀感受在購房平臺上看得更為真切。在某房產(chǎn)信息平臺上，牡丹江市愛民區(qū)、陽明區(qū)等地，均出現(xiàn)售價在10萬以下的房源。有近150套房源總價在10萬元以下。最便宜的一套總價4萬元，不過面積僅15平方米。再往上，一套面積55平方米的房子，總價也僅5.5萬元。

據(jù)這套房的房產(chǎn)經(jīng)紀人介紹，業(yè)主是退休干部，已經(jīng)換了新房，現(xiàn)在著急用錢，想趕緊便宜賣掉老房。“這個小區(qū)離市中心比較遠，又是頂樓，所以要價很便宜。疫情后，二手房普遍掉價，小區(qū)的裝修、年限、地段也都會影響房子的價格。”

盡管已是“白菜價”，但這套房子自9月份掛牌以來，一直無人問津。5萬一套的二手房，雖是市場為數(shù)不多的個案，卻也是當?shù)貥鞘械蜏刈钫鎸嵉姆从场?/p>

從二手房看，牡丹江稱得上是東北8個樣本城市中最冷的一個。安居客統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，牡丹江11月二手房掛牌均價5238元/平方米，環(huán)比下跌0.42%，同比大幅下跌7.19%；進入12月，掛牌均價繼續(xù)跌至5215元/平方米。

其中，掛牌均價5912元/平方米的南江綠苑，12月價格環(huán)比大幅下跌5.84%；掛牌均價4944元/平方米的紫云二區(qū)，環(huán)比跌幅4.83%；匯智御江灣、龍江小區(qū)、依林園小區(qū)、鴻峰花園、水電小區(qū)、向陽四區(qū)等掛牌價環(huán)比跌幅均超3%。

在2019年的高點后，牡丹江二手房價格一直“跌跌不休”，2020年疫情后震蕩下行，2021年以來更是直線下滑。

安居客平臺在分析牡丹江樓市時稱，該城市近三個月均價降幅較大，漲幅排名靠后，有下跌趨勢，需要考慮風險。目前市場供需方面，屬于“供大于求”的趨勢。諸葛找房分析數(shù)據(jù)也顯示，近期牡丹江二手房掛牌量呈上漲趨勢，但掛牌價卻在下跌。

在業(yè)內(nèi)專家看來，牡丹江房價之所以走向下行，主要因城市對外來需求吸引力不強，需要靠本地的購買力支撐。沒有外來需求的支撐，靠本地消化，房價很容易下跌。

也曾有過“搶房”時光

牡丹江的房價并不是一直低位運行，相反，在黑龍江省內(nèi)，牡丹江的新房價格排進前三。

過去的2020年，牡丹江全年實現(xiàn)GDP約831.74億元，排在哈爾濱、大慶、齊齊哈爾、綏化之后，是鶴崗全年GDP的兩倍多。不過在房價上，牡丹江約5125元/平方米的房價，僅次于哈爾濱和齊齊哈爾，高于GDP表現(xiàn)更佳的大慶和綏化。

“相對于經(jīng)濟發(fā)展狀況來說，房價有點虛高。”這是牡丹江給當?shù)鼐用竦闹庇^感受。

從歷史可考的數(shù)據(jù)看，牡丹江樓市在2016年開始，開啟了明顯的上行通道。安居客統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2016年～2019年間，牡丹江的房價走勢直線上揚，從2016年初4116元/平方米的均價，最高曾漲到均價5701元/平方米。

碧桂園的置業(yè)顧問李成經(jīng)歷了牡丹江曾經(jīng)的樓市火熱期。“我2015年開始做置業(yè)顧問，眼看著房價從3000多，漲到了4000多、五5000多。最熱的2019年，市區(qū)很多盤賣6500元/平方米。”

回憶起曾經(jīng)，他說：“那時候市場好，大家都搶房子，一開盤買不到房的人都哭。”

現(xiàn)在，置業(yè)顧問和站上高位的買房人，卻都在為了降價而欲哭無淚。日前，國家統(tǒng)計局公布10月全國70城房價數(shù)據(jù)，牡丹江是8個東北地區(qū)樣本城市中，新房、二手房同環(huán)比均下跌的城市，另一個是哈爾濱。

新房均價環(huán)比跌0.5%、同比跌1.3%、二手房均價環(huán)比跌0.8%、同比跌4.8%，這是牡丹江10月樓市的真實溫度。疫情和持續(xù)的樓市調(diào)控，直接刺破了牡丹江的樓市泡沫。

“今年，市區(qū)幾乎所有新房都在降價，表面是各種促銷，實際上都在暗自調(diào)價格。”李成說。他所在的碧桂園·瑜山盛璟項目，也沒能逃脫變相降價的命運。

據(jù)李成介紹，碧桂園·瑜山盛璟今年9月開盤，開盤價5800元左右，眼看市場行情不好，該項目也啟動了降價促銷策略。“目前項目均價在5300～6100元，不過有員工內(nèi)購價，90平方米的房源均價不到5000元。如果全款，再給9.5折優(yōu)惠。”

在他看來，現(xiàn)在人工成本、鋼筋水泥都在漲價，均價4000多買小高層，已近乎開發(fā)商的成本價。“因為疫情，樓市行情都不好，碧桂園在哈爾濱也降價。”龍頭房企帶頭降價，揭開了牡丹江樓市的殘酷現(xiàn)實：購房者爭相搶房的年代，已一去不復(fù)返。

回歸基本面

新房和二手房的雙雙下行，并沒有觸動牡丹江姑娘劉薇“返鄉(xiāng)置業(yè)”的念頭。

大學(xué)畢業(yè)后，劉薇只身去往北京工作，每月收入勉強過萬。以她現(xiàn)在的收入，要想靠自己在北京買房，幾乎等于天方夜譚。但回牡丹江買房，對她也沒太大吸引力。“回去首先面臨的就是工作問題，沒有合適的工作崗位，我回去干啥？”

牡丹江并非沒有過輝煌時期。上世紀五十年代，受益于國家發(fā)展重工業(yè)的政策，牡丹江的橡膠、機械等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，涌現(xiàn)出一批全國知名的工業(yè)廠家。2013年，牡丹江全年GDP超過1216億元，2017年更是達到1404.7億元高峰。

高峰過后，受國企轉(zhuǎn)制、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等影響，牡丹江的GDP增速逐漸放緩。數(shù)據(jù)顯示，2020年，牡丹江全市地區(qū)生產(chǎn)總值831.7億元，同比僅增0.4%。

農(nóng)業(yè)方面，牡丹江地處北緯45度世界黃金玉米帶、奶源帶、黑土帶，“菌菜牧林”等精品農(nóng)業(yè)發(fā)展勢頭較好；該市還有較好的資源和工業(yè)基礎(chǔ)，有34個工業(yè)行業(yè)、16個境內(nèi)外園區(qū)，探明礦產(chǎn)43種、石墨儲量居全國首位，林木蓄積量2.9億立方米。

牡丹江還是我國唯一中俄地區(qū)友好合作示范城市，商貿(mào)物流輻射俄遠東、吉林東部及周邊地市。因冰雪環(huán)境得天獨厚，牡丹江還提出“文旅富市”計劃，出臺了《全域旅游發(fā)展規(guī)劃》《冰雪旅游專項規(guī)劃》，以“冰雪勝境·避暑天堂”為總定位。

但數(shù)據(jù)顯示，自2018年以來連續(xù)三年，牡丹江市的第三產(chǎn)業(yè)占比始終徘徊在55%左右，經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量并未得到明顯提升。“北京的房子買不起，老家的房子看不上”，代表了很多牡丹江年輕人的心態(tài)。

本來人口總量就偏低的城市，在諸多本地人離開的身影中漸漸陷入樓市寒潮。人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年牡丹江人口229.02萬人，與2010年的279.87萬人相比，減少50.85萬人。而在上世紀八十年代，當?shù)厝丝谝殉?00萬。

經(jīng)過四十年的發(fā)展，牡丹江的人口不僅在數(shù)量上面臨“回到原地”的尷尬，還不得不面臨著老齡化的結(jié)構(gòu)性變化。官方統(tǒng)計顯示，在牡丹江流出人口中的主力軍中，“90后”和“00后”占比近三成。有本地居民直言，黑龍江人口流出嚴重，但內(nèi)部流動一樣強烈，比如村鎮(zhèn)向地級市流動，地級市向哈爾濱流動。

面臨著人口數(shù)量和質(zhì)量雙重考驗的牡丹江，要如何賦予這座雪城以新的活力，還需要城市運營者更充分地發(fā)揮創(chuàng)新能力和運營智慧。