后疫情時期，國內消費市場呈持續復蘇態勢，購物中心也展示了其擁有足夠的韌性，成為當下不可替代的消費場景。

據贏商大數據統計顯示，2020年全國購物中心實際開業率不足三成，2021年全年開業率有望超過四成，行業整體發展態勢轉好。即將進入2022年，眾多延遲開業項目將在明年呈現，還有一部分籌開項目正在穩步推進中。

未來江蘇商業地產增量市場熱度究竟如何？贏商網獨家盤點2022年江蘇擬開業項目，為商業地產人奉上值得收藏的市場動態。

據贏商網華東站不完全統計，2022年江蘇擬開業66個商業項目（商業面積≥3萬㎡），商業體量新增674.68萬方，平均單體建筑面積約10.22萬㎡。

（注：1、此內容為贏商網獨家盤點，如需轉載務必注明出處；2、此內容為贏商網不完全統計結果，數據來源贏商大數據、項目官方渠道、公開信息及開發商確認，排名不分先后；3、如有信息遺漏、錯誤，歡迎各位讀者積極指正、修訂。）

2022年擬開業數量、體量齊跌

2022年江蘇擬開業項目66個、商業體量674.68萬㎡，與去年底統計的2021年江蘇擬開業項目76個、商業體量706.28萬㎡相比，開業項目少了10個，體量少了31.6萬㎡。

這已經不是江蘇第一年出現“雙量齊跌”的現象，據贏商網統計，2020年江蘇擬開業項目有87個、總體量850萬㎡，無論是擬開業項目數量還是體量，均高于2019年。也就是說，江蘇擬開業數據已經持續三年下跌，將進入存量和增量并舉的發展時期。

今年7月，江蘇省人民政府辦公廳印發《關于完善商業網點規劃管理指導意見》，強調要合理規劃和建設商業綜合體，從嚴控制大型商業綜合體的規模和數量，避免出現商業過剩和同質化競爭。推廣南京、徐州、蘇州等地鄰里中心模式，建設集商業、休閑、文化等功能于一體的便民生活中心。

南京、蘇州、徐州等重點城市聚集效應更加凸顯

商業繁華取決于城市區域條件、人口基數和質量、城市基礎設施和經濟產業結構的與時俱進，以及終端實體商業的發達。

南京、蘇州這兩個商業準1線城市依然是江蘇商業的主要陣地，也是全國性商業化水平發達城市。南京加蘇州，合計擬開業項目24個，體量更是達到255.87萬㎡，占2022年江蘇擬開業商業體量的37.92%。

南京新mall相繼而來。成熟商圈購物中心由于客流基數大、交通配套設施較為完善等，關注度較高。作為華潤置地在南京的第一個天地系商業體產品，南京萬象天地位于南京城南的商業消費中心夫子廟商圈，三山街地鐵站上蓋、地鐵1號線和5號線雙軌換乘，日均客流約70萬人次。

南京正榮中心，是正榮服務旗下商業運營平臺——“榮商”在蘇滬地區打造的首個集購物中心、5A甲級寫字樓、精品公寓、綠建展覽館為一體的30萬方旗艦型綜合體。購物中心面積約6萬方，定位于“精致生活休閑商務中心”，目前招商率已突破70%。

不同于招商蛇口(001979,股吧)主打的“花園系”產品線，位于常熟城市中心的琴湖溪里（琴湖小鎮的商業重要組成部分），將打造常熟首個文商旅融合的濱湖項目。琴湖溪里將通過多元業態配比，倡導一種原生態、慢生活、深體驗的購物休閑方式，為消費者帶來更豐富的“好玩好逛”選擇。

此外，作為淮海經濟帶核心城市、蘇北商業門面擔當，徐州以10個擬開業項目、82.68萬㎡的體量，讓業界對其2022年的商業表現充滿期待。

三四線城市商業抗風險能力較弱

從地區分布上來看，商業準1線城市和商業2線城市無論是在擬開業數量還是體量上，均高于三四線城市。其中南京以15個擬開業項目位居榜單第一，體量152.5萬㎡占全省的22.6%；蘇州擬開業項目9個，體量約103.37萬㎡；無錫擬開業項目6個，體量約81.92萬㎡；南通擬開業項目4個，體量約31.5萬㎡；常州擬開業項目2個，體量約33.36萬㎡；鹽城擬開業項目2個，體量約16.87萬㎡。

泰州、淮安這兩個商業3線城市分別有3個、2個擬開業項目，鎮江、連云港(601008,股吧)這個商業4線城市分別有4個、2個擬開業項目。宿遷是江蘇唯一一個2022年預計沒有新開項目的城市。

雖然商業正在往三四線城市下沉，但還需要一定時間，特別是疫情的到來，更是給三四線城市薄弱的商業基礎帶來了沉重的打擊。　　

在統計2022年擬開業項目的過程中，我們發現，三四線城市商業爛尾、開發商資金鏈斷鏈的情況相對比較嚴重，中小開發商抗風險能力較弱，擬開業統計表在一定程度上就反映出了各城市商業的差距。

中大體量為主，滿足新型消費需求

10萬㎡以上項目29個

眾所周知，相比于二三十萬方的超大體量項目，10萬方左右的中大型體量的購物中心在拿地成本、開發成本上的壓力有所減輕。與此同時，又因該類型購物中心有體量保證，滿足了消費升級下體驗式業態這一新型消費需求，往往受到很多開發商青睞。

從項目體量分布來看，2022年江蘇擬開業項目中，≥3萬㎡且≤5萬㎡的項目數量18個，合計體量約71.75萬㎡，占比11%；＞5萬㎡且≤10萬㎡的項目數量19個，合計體量約150.77萬㎡，占比22%；＞10萬㎡且≤15萬㎡的項目數量21個，合計體量約269.21萬㎡，占比40%；＞15萬㎡的項目數量8個，合計體量約182.95萬㎡，占比27%。

總體而言，2022年江蘇擬開業項目中，多以中大體量為主，大概率遵循了市場規則。超10萬㎡的項目有29個，合計體量約452.16萬㎡，占總體量的67%。

從這些項目所在城市和區域可以看出，多數是填補區域空白，作為區域的首進項目。其中，無錫悅尚奧特萊斯以36.8萬方的超大體量，成為明年江蘇待開業體量最大的商業項目。而南京仙林蘇寧廣場也以30萬方的超大體量成為明年南京待開業項目中不容忽視的存在。

結語：

展望未來，隨著各商業項目入市，將進一步豐富江蘇商業市場，為各城市消費者帶來更加多元的消費體驗，為城市美好生活賦能。另一方面，隨著土地供應從增量市場邁向存量市場、多地城市更新項目的爆紅、以及政府政策引導等多重因素影響下，以城市更新之名籌開的項目也在不斷增加。

當然，伴隨購物中心蓬勃發展，“同質化”商業將成為行業最大的痛點和難題。江蘇明年約674萬㎡的商業將入市，對于招商和消費來說又是一場大考驗，這其中有多少項目能實現突圍？

“數智化”商業時代已然來臨，相比傳統商業，“智慧商業”擁有數據優勢，將更具核心競爭力，必將成為未來發展的主流。贏商tech致力于提供符合行業發展趨勢、始終領先的行業解決方案，基于客戶真實需求，持續升級產品，陪伴客戶長期發展和成長。