受房地產(chǎn)行業(yè)資金面流動(dòng)性緊張影響，銷售和投資面臨較大下行壓力。

◎ 作者 / 楊科偉、姚鄭康

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12月15日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年1-11月國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。新房銷售和開(kāi)發(fā)投資略有回暖，單月同比降幅分別收窄7.6pct和1.1pct。但整體行業(yè)仍處于下行探底期，商品房銷售均價(jià)“以價(jià)換量”環(huán)比再降1.5%，新開(kāi)工、土地購(gòu)置同比降9%和11%，僅竣工單月超1億方，同比增15%。

11月銷售面積環(huán)比增19%、同比降幅收窄

預(yù)計(jì)全年銷售面積同比增2%-4%

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—11月，商品房銷售面積158131萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.8%；商品房銷售額161667億元，增長(zhǎng)8.5%。兩者較1-10月同比累計(jì)增速分別收窄2.5pct和3.3pct。

從單月來(lái)看，11月全國(guó)商品房共計(jì)銷售15090萬(wàn)平方米和14482億元，較10月分別環(huán)比跳增19%和17%。全國(guó)銷售表現(xiàn)下行趨勢(shì)整體未變，面積和金額同比分別降14%和16.3%；但同比降幅分別較10月收窄7.6pct和6.3pct。

銷售表現(xiàn)單月環(huán)比跳增是以多城進(jìn)一步以價(jià)換量為代價(jià)。11月全國(guó)商品房銷售均價(jià)環(huán)比再降1.5%。更為主要地，居民涉房信貸繼續(xù)有放松跡象，房貸利率下降刺激一部分?jǐn)D壓購(gòu)房需求釋放。

居民涉房信貸端的收緊使得全國(guó)商品房市場(chǎng)銷售表現(xiàn)長(zhǎng)線下行。一部分城市購(gòu)房者則在居民信貸收緊后暴露出購(gòu)買力透支的隱疾,另一部分三四線城市受市場(chǎng)下行后預(yù)期轉(zhuǎn)變，購(gòu)房情緒轉(zhuǎn)向嚴(yán)重地持幣觀望。從銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房銷售面積和金額同比累計(jì)增速自3月起逐月下滑，至7月同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，至11月增速降至低點(diǎn)并仍處于探底過(guò)程中。

在全國(guó)整體下行的趨勢(shì)下，各地區(qū)新房銷售表現(xiàn)分化加劇。1-11月東部和中部地區(qū)商品房銷售面積分別同比增5.8%和9%，超過(guò)全國(guó)整體增速；而西部和東北地區(qū)則分別同比增1.2%和降7.5%。

12月,中央重申房地產(chǎn)行業(yè)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位和強(qiáng)調(diào)行業(yè)“良性循環(huán)和健康發(fā)展”，并實(shí)施降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放資金1.2萬(wàn)億元。政策暖風(fēng)將對(duì)恢復(fù)市場(chǎng)信心和促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展起到積極作用。假設(shè)12月保持11月商品房銷售同比增速估算, 預(yù)計(jì)2021年全年商品房銷售規(guī)模將再創(chuàng)新高，面積和金額分別增2.1%和5%。以過(guò)往5年前11月銷售規(guī)模占比平均值估算，2021年全年商品房銷售面積和金額也將同比分別增長(zhǎng)4%和7.8%。

全國(guó)商品房銷售均價(jià)環(huán)比再降1.5%

各能級(jí)同比漲幅收窄

根據(jù)全國(guó)商品房銷售面積、金額估算來(lái)看，11月商品房銷售均價(jià)下降至9597元/平方米,環(huán)比再降1.5%。結(jié)合新房銷售表現(xiàn)來(lái)看，各地區(qū)通過(guò)新一輪“以價(jià)換量”促進(jìn)銷售回款。

從全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格來(lái)看，環(huán)比總體下降且同比漲幅同比回落。11月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲4.8%和5.8%，漲幅比10月分別回落0.2和0.9個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.4%，降幅比10月分別擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比10月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲1.4%和0.5%，漲幅比10月分別回落0.4和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上， 22余城市出臺(tái)了“限跌令”已證明單純的“以價(jià)換量”是對(duì)短期市場(chǎng)情緒的透支，在多數(shù)城市已失去明顯效果。11月全國(guó)銷售表現(xiàn)回升得益于多城信貸政策放松。

11月房屋竣工面積同比增15%

但新開(kāi)工和土地購(gòu)置“意外”環(huán)比增17%和18%

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積959654萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.3%。房屋新開(kāi)工面積182820萬(wàn)平方米，下降9.1%。房屋竣工面積68754萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.2%。施工面積和竣工面積較1-10月增幅分別收窄了0.8pct和0.2pct，新開(kāi)工面積則降幅擴(kuò)大1.4pct。

11月全國(guó)房屋新開(kāi)工表現(xiàn)回暖，共計(jì)16084萬(wàn)平方米，環(huán)比增17%。但較2020年和2019年同期分別下降21%和17.8%。規(guī)模上來(lái)看仍處于歷史較低水平。1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速較1-10月收窄1.6pct。民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售回款難和融資借款難的雙重困境下，繼續(xù)新開(kāi)工項(xiàng)目存在一定壓力。

單月項(xiàng)目竣工速度于年底發(fā)力，11月全國(guó)完成房屋竣工11464萬(wàn)平方米，同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正增15.4%。時(shí)至臨近計(jì)劃竣工節(jié)點(diǎn)，房企為“保交付”加緊加強(qiáng)施工工期和強(qiáng)度。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積18287萬(wàn)平方米，同比下降11.2%；土地成交價(jià)款14519億元，增長(zhǎng)4.5%。11月多個(gè)核心城市第三輪集中供地，因此土地成交價(jià)款結(jié)構(gòu)性提升。但從土地購(gòu)置面積和各城市土拍成交多以城投公司托底來(lái)看，土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到了冰點(diǎn)。房地產(chǎn)資金面收到嚴(yán)控下，民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)多已無(wú)力購(gòu)置土地，受此影響下土拓投資已難再支撐整體行業(yè)投資規(guī)模。

施工土地購(gòu)置齊撐開(kāi)發(fā)投資同比降幅收窄1.1pct

預(yù)計(jì)全年投資增速5%左右

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資137314億元，同比增長(zhǎng)6.0%，增速較1-10月收窄1.2pct。11月單月完成開(kāi)發(fā)投資額12380億元，環(huán)比持平，同比降4.3%。同比降幅較10月收窄1.1pct。

正如上文所說(shuō)，新開(kāi)工和土地購(gòu)置雙雙同比累計(jì)負(fù)增長(zhǎng)下已無(wú)力支撐全行業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模。11月在竣工短暫“沖量”下開(kāi)發(fā)投資額增速下降速度放緩。

預(yù)估2021年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模同比增5.2%。建安投資中竣工投資是開(kāi)發(fā)投資的最主要支撐力，全年同比料增15.9%。受全行業(yè)下行和過(guò)去兩年開(kāi)工、拿地規(guī)模較高影響，全年新開(kāi)工面和和土地購(gòu)置面積將分別降10.3%和11.4%，對(duì)開(kāi)發(fā)投資失去支撐。

需要注意的是，根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)的11月百城新房成交數(shù)據(jù)、300城土地成交表現(xiàn)、百?gòu)?qiáng)房企銷售金額、企業(yè)新增拿地和新增融資情況來(lái)對(duì)比，市場(chǎng)表現(xiàn)與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)在銷售、開(kāi)工、土地購(gòu)置等方面趨勢(shì)方向上有不一致的情況。

綜上，我們對(duì)于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：受房地產(chǎn)行業(yè)資金面流動(dòng)性緊張影響，銷售和投資面臨較大下行壓力。

商品房銷售來(lái)看，隨著包括信貸、融資、土地等各方面調(diào)控的推進(jìn)，短期來(lái)看樓市面臨一定下行壓力。隨著“以價(jià)換量”的效用將邊際遞減，西部和東北地區(qū)新房銷售將面臨更大下行壓力。后續(xù)居民涉房信貸放松，包括利率下調(diào)、審核放寬等或?qū)⒃诓糠侄€城市零星展開(kāi)，對(duì)全國(guó)整體新房銷售增速刺激作用有限。

房企拿地方面，土地市場(chǎng)冰點(diǎn)狀態(tài)將延續(xù)。高流拍、國(guó)企央企托底將成為土地市場(chǎng)常態(tài)。重點(diǎn)城市已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則，但房企資金面未改善前市場(chǎng)熱度難有實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變。

房企資金鏈緊繃與新房銷售遇冷下房企將繼續(xù)保持對(duì)項(xiàng)目施工持謹(jǐn)慎態(tài)度。新開(kāi)工計(jì)劃將進(jìn)一步放緩。房企暴雷與北方季節(jié)性因素下，施工強(qiáng)度的下降使得單竣工規(guī)模難以維持整體建安投資規(guī)模。

土拓投資有限且建安投資乏力下開(kāi)發(fā)投資規(guī)模失去有力支撐，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消極預(yù)期下投資增速將繼續(xù)回落。12月中央對(duì)房地產(chǎn)重新定調(diào)“支柱產(chǎn)業(yè)”和“良性發(fā)展”，新一輪“穩(wěn)增長(zhǎng)”下部分城市出臺(tái)相應(yīng)政策保障民生和防止房地產(chǎn)業(yè)下行壓力向關(guān)聯(lián)行業(yè)擴(kuò)散，屆時(shí)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模和增速或?qū)⒂邢蚝脵C(jī)會(huì)。

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