經濟觀察報 記者 陳月芹 12月16日晚，兩張關于碧桂園成功公開發行債券的海報在朋友圈刷屏，一張為10億元2+2年期公司債券，一張是1年期2.83億元的供應鏈ABS，金色字體在紅色背景上顯得格外喜慶。

一位非地產圈人士評論“現在能借錢都要曬曬？”得到的回復是：“別人肯借錢給我們，證明我們有實力。”

在民企融資整體趨于沉寂的2021年下半年，這不僅是振奮碧桂園人的消息，地產同行、金融機構人士都轉發祝賀。

一位碧桂園某區域總告訴經濟觀察報，公司債的利率到了6.3%，“以前我們借錢（利率）只要四個點左右”，但現在利差不是很重要，（債）能發出去已經是一個積極信號，說明投資人愿意、有勇氣支持民營房企，“已經見曙光了”。

12月10日，中國銀行(601988)間市場交易商協會（下稱“交易商協會”）舉行房企代表座談會，提出將優先支持符合房地產調控政策的企業注冊債務融資工具，用于收并購或已售在建項目的建設，積極滿足房地產合理融資需求，促進房地產業健康發展和良性循環。

11月9日，交易商協會已向招商蛇口(001979)等8家房企拋出“橄欖枝”。

多重政策信號之下，房企融資步調加快，從中海、招商蛇口等央企逐步傳導至頭部民企。12月以來，多家民企宣布啟動發行中期票據、CMBS、供應鏈ABS等，這將成為民營房企融資的“破冰行動”嗎？部分出現流動性危機的房企也在翹首以盼。

破冰

早在12月1日，中國銀行間市場交易商協會非金融企業債務融資工具注冊信息系統顯示，碧桂園計劃在銀行間債券市場注冊發行50億元中期票據，已獲受理，進入預評環節，這是碧桂園首次在銀行間債券市場注冊發行境內債務融資工具。

龍湖于12月7日及8日公開宣布發行2021年度第一筆中期票據，發行規模不超過10億元，票面利率為3.7%，期限為15年。第二期中票的發行計劃已進入“預評中”狀態，注冊金額50億元。

據經濟觀察報記者了解，碧桂園、龍湖、金地、龍光是首批被證監會允許發行中期票據的4家民營房企。

一家Top20房企融資人士告訴經濟觀察報，民企融資崗是最早感受到房地產行業融資環境冷暖的一批人，這一輪融資收緊始于今年3、4月。

他解釋，雖然從去年9月開始實施三道紅線，但政策給房企的降杠桿期限是3年，上半年還沒有直觀地影響到房企的融資規模，而且很多房企可以通過粉飾報表等方式快速轉綠，一年內降1-2檔的企業不在少數。

該Top20房企融資人士說，今年二季度以來，多家銀行因房地產貸款管理不審慎等原因，被當地銀保監局開具罰單，金融機構紛紛開始收緊按揭、開發貸，但6月前還能融到錢。到了7月，“銀行收到窗口指導，暫停向房企發放貸款，尤其是恒大事件后，金融機構受到牽連，踩到的‘雷’需要時間消化”。

恒大之后，花樣年、佳兆業、新力等企業相繼爆發理財逾期、信用債違約或信托展期的消息，金融機構風聲鶴唳，投資者認購意愿走低。

9月底以來，監管部門多次釋放房地產融資糾偏信號，融資市場開始呈現分階段緩慢回暖趨勢。

9-10月陸續加快按揭貸款發放；11月9日，交易商協會邀招商蛇口、保利發展、碧桂園等企業座談，開放了發行債務融資工具的窗口。12月3日，銀保監會明確：現階段將重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款，滿足房企融資的合理需求。

央行數據顯示，11月銀行業金融機構房地產貸款同比多增2000多億元，其中個人住房貸款余額同比多增1100多億元，開發貸款同比多增900多億元。

12月16日國信證券(002736)發布的研報指出，11月境內債及房地產信托的單月發行額均自7月以來首次出現環比增長。

據貝殼研究院統計，11月地產境內債具有較強的結構性特征，當月96%的債券發行主體為央企或地方國企。

12月以來，龍光、碧桂園、金地等房企宣布啟動供應鏈ABS等資產支持類證券化產品的發行工作，ABS發行開始重啟。

近期，旭輝2021年一筆8.42億元的小公募顯示“已受理”，合生創展也計劃發行2022年到期2.5億美元8%有擔保可換股債券。

一位TOP20房企資金中心總監透露，目前民企融資破冰主要是標準化融資中的公司債，少數優質民企被允許發行中票和供應鏈ABS，但非標融資放行的可能性幾乎為零。

暖意有限

對于當下房企融資回暖成色，一家TOP20民企區域融資人士林菀用《小馬過河》的故事做比喻，“老牛”和“松鼠”對河水深淺的感知差距很大，如同現階段不同規模、信用評級的民營房企對融資邊際改善的感受也不盡相同。

下半年，林菀所在公司申請發債頻頻被拒，她直言政策層面多次傳達出利好消息，但實際尚未傳導到至企業。

看到碧桂園、龍湖等公司發行中票、公司債等消息，林菀并不感到意外，畢竟對方是頭部民企。這些“破冰”消息甚至沒有11月陽光城(000671)3筆美元債獲得展期令她振奮，因為那意味著同等規模的房企沒有倒在公開市場債前。

一家TOP5房企華南區域融資人士蔡宜坦言，公司雖已發行一筆公司債，但整體融資形勢仍不可用“暖”來形容，距離民企融資恢復到正常水平仍有距離，“監管部門對發債管控方式沒有變，甚至更加嚴格，以前發債規模、放款多少都可以談，現在所有房企都必須嚴格按照規則來”。

旭輝擬發行的一筆小公募已獲受理，募集說明書中，旭輝披露了關于公司未觸發“最近一年末總資產小于200億、扣除預售款后資產負債率超過65%，以及最近一年度營收小于30億、扣除非經常性損益后凈利潤為負和房地產業務非一二線城市占比超過50%”等5項綜合評價指標。5項指標也是上交所對此類公司債的基本要求。“一是能不能發，二是有沒有人買，就算能發也不一定有人買。”林菀表示現在投資者對民企的信心還沒有恢復，認購意愿極低。

多家民企暴雷牽連金融機構，尤其是年關將近，涉及到年度不良率指標盤點等，金融機構不敢給民企放貸，主要精力放在收回不良貸款本息，“業績利潤先放一邊，安全為主”，林宛說，近3個月來，其接觸的信托經理踩中某家民企的雷，起碼未來兩三年都得被釘在崗位上，直到把錢收回來。

和多家機構磋商數月毫無進展，林宛很無奈：去年每做一筆融資都很順利，很多機構聯系上她“送錢”。但現在機構不敢投放新增非標融資，“也沒有額度去新增投放，國企不要高成本的信托，民企又不敢投放”。

一家央企險資人士透露，公司每年都有8%左右收益率考核，今年以來，很多城投利率都降到3%左右，國企、央企債券收益率接近存款利率，投資經理希望選擇一些好的民企投資，世茂符合其公司風控、信評部門準入標準，且收益率較高。

他所在公司也持倉少量世茂公開債，近期世茂信托逾期傳聞讓資本市場震動。他說，境內機構評級基本失效，公司有自己的評級系統，內部投資級準入門檻是3b-，由此得出相應的白名單企業。對于那些評級較低的企業，他們看中的是收益率，但會限制投資經理持券時間。

近期，該央企險資人士盡調一家在京央企房地產公司，洽談按揭貸款發放業務。10月以來，其所在部門需要背按揭貸、開發貸投放任務。他直言，監管部門并未明確要求只能投國企、央企，但出于風控考慮，金融機構在用腳投票。

一家商業銀行深圳支行行長告訴經濟觀察報，總行給每個支行設置了準入白名單，共60多家房企，其中只有少數是民企。隨著多家民企暴雷，白名單數量也在月減少，放款給有資金緊張傳聞的房企需更加慎重。

加上年底資金額度緊張，這家商業銀行投給房企的意愿愈低。一看行業，地產業慎之又慎；二看評級，需3A以上；三看期限，只能投3年期以下的債，5年期基本不考慮，“上半年都無法預測下半年有哪些投資級企業會出事，債期越長，風險越大”。

抽貸民企

9月，為了從銀行申請到按揭貸款，蔡宜調動了區域所有項目公司的個人存款，和銀行做1:10的交換，即放一筆按揭貸款需要10倍個人存款，放款周期3個月。

隨著政策逐步改善，12月以來，按揭貸放款加速，當月賣房、當月就能收到按揭，但融資端仍沒有明顯緩解。

近期，一位私交不錯的銀行行長聯系她，由于踩雷房企，他們行收到監管部門黃牌警告，希望蔡宜把一筆達到70%還款節點的開發貸提前還掉，“如果你不還掉，你以后都見不著我了”。

蔡宜直言和這位行長打交道多年，她也不希望行長出現個人危機，于是向集團說明情況。集團回復：如果是到了剛性還款節點的債，該還的就還；非剛性債務一事一議。“按照合同，大部分銀行不能算沒有契約精神，以前合同條款很細致，只是實操時沒那么嚴”，蔡宜說：“現在銀行卡著節點追債，有的銀行，項目只銷售10%，就要求開發商把開發貸結清”。

蔡宜補充，少數銀行要求太過分，集團也不會妥協，反復溝通請求理解。一旦破例提前還款，其他金融機構也會前來擠兌。

“銀行會掌管企業的印章、網銀等，可以用閉環管理條款，讓企業無法將錢用于其他用途，與其讓錢趴在賬上，不如提前還了”。蔡宜坦言，在融資受限的背景下，金融機構集中擠兌會讓企業壓力巨大。

蔡宜表示，下半年降杠桿背景下，企業再融資和回款受限，金融機構也乘機抽貸，資金越緊張的企業被抽得越兇。“合同都規定好的，以前都不執行，下半年突然嚴格執行，你又不能說它有錯”。

前述商業銀行深圳支行行長表示，一般銀行不會無故抽貸，可能是公司存在違規行為或其他可能導致無法還貸的跡象，導致銀行不再續發下一批的款項。“銀行需要承受監管部門的壓力，每個季度盤點兩道紅線指標，違規即處罰，因此很擔心放款后收不回來”。

萬科、招商蛇口等房企發行供應鏈ABS破冰，但對于她所在的房企，“我們很想發ABS，但找不到資源，銀行不愿意買”。

用黃金換信心

一位近期成功發債的民企融資人士表示，融資團隊到多個金融機構路演，機構認購意愿很低，“集團各種資源都要上了，甚至做了一些交換”。

他認為，當前環境下，更需要的是信心；銀行和證券機構認購多少是次要的，只要把自家公司名字和認籌機構的名字、logo放到一起，就是一種信心彰顯。

今年，蔡宜已經償還近100億元的貸款，其中超過一半是提前還貸，“如果是剛兌，集團一般都能安排資金，希望和機構做長期朋友，一旦要求展期，容易造成不必要的恐慌。”

近5個月來，蔡宜每天都要回應投資者和銀行的詢問，市場各主體已經處于驚弓之鳥狀態。

被監管部門要求合規后，銀行各條線人員開始要求程序合法，寧可從嚴，不可遺漏。

小而細致的問題諸如：因為房地產開發流程較長，和普通制造業不同，需解釋應收、應付賬款等報表數據意味著什么；有多少信用債，有沒有理財，私下問公司還能發工資不？有沒有裁員？

不乏有機構要求蔡宜解釋：你們跟恒大、佳兆業等有什么不一樣？

之前，只要項目有利潤，機構直接批貸了，現在要把公司乃至集團的報表給對方看，解釋每個科目、數據。

近期，蔡宜向銀行申請一筆開發貸，被問為什么報表上員工工資總額和實發金額不一樣？她趕緊解釋：因為計提了下個月待發工資；要做供應鏈ABS時，銀行要求證明協議里的供應商流水，確實來自供應商，蔡宜只能找供應商開具證明。

近幾個月來，監管部門加強預售資金監管，銀行要求放款比例和工程進度一致，以前開發商只要口頭說明或拍照證明樓棟建到多少層即可，但現在銀行會到工地用無人機拍攝。

蔡宜說，目前銀行按揭已經實現當月放款，但部分銀行今年已經沒有額度，有一半的項目推遲到明年發放，眼下更大難題是重建市場信心。

一是銷售端信心不足。8-10月，她所在區域市場已出現明顯降溫，但公司積極促銷跑量，總體業績還不錯；11月以來，多重政策利好信號釋放，原以為12月銷售能翹尾，但由于房企暴雷和降價促銷等影響，客戶觀望情緒越來越濃，12月銷售持續下滑。“第一批集中供地的地價相近，我們賣1.7萬元/平方米，旁邊賣1.2萬元/平方米，這讓銷售怎么賣？”蔡宜透露，一城市兩極分化，剛需觀望，豪宅反而賣得不錯。

二是因市場不明朗導致投資端信心不足。蔡宜說，現在拿地不能只算利潤，還要看地塊周邊被誰拿了。但第二批集中供地，許多民企沒有出現在土拍市場。沒有地，就不用開發貸，此后的種種貸款全線壓降，她預測明年市場整體融資規模可能會下降。

三是近期富力發布公告稱可能無法于2022年1月13日到期時完全贖回票據，投資市場對民營房企的疑慮仍然高懸。

蔡宜說，無論哪個問題，都不是她個人或公司努力能改變的。

（應受訪者要求，蔡宜、林菀為化名）