近日，人民銀行和銀保監會聯合印發《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》（下稱《通知》），鼓勵銀行業金融機構做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融支持。

本次《通知》核心內容包括以下方面：

1.要求銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。

▍中指點評：

該《通知》將加快房企風險出清。當房企出現了風險事件或處于流動性危機的邊緣時，及時處置項目資產是一項重要的風險化解手段，可以起到一舉三得的作用：一是幫助出險企業快速回籠資金，降低債務壓力；二是保證項目后續順利建設完工，按期交付；三是并購方可用優惠價格獲取優質項目，提升資產質量和盈利能力。

《通知》對收并購活動給予了明確的限定。從形式來看，金融機構不直接參與交易，而是通過定向發放貸款推動優質房企完成項目處置。從貸款目的來看，資金僅可用于項目的收并購，不可用于出險房企的股權收購或企業自身。從貸款對象來看，優質房企是獲得收并購貸款的主體，并且不局限于國企或民企，有能力者即可參與。從標的物來看，出險房企的優質項目才是交易對象，房企不可借機剝離劣質資產。

根據中指研究院統計，當前違約及違約風險較高的企業在2018年后開盤、且權益比例超過50%的項目共1571個，規劃建筑面積約7.5億平方米。企業違約事件發生后，其中有相當比例的項目已經停工，加快收并購進度有利于盡快化解當前停工項目。

表：違約企業涉及項目建筑規模

數據來源：中指數據CREIS（點擊試用）

2.加大債券融資的支持力度。支持優質房地產企業在銀行間市場注冊發行債務融資工具，募集資金用于重點房地產企業風險處置項目的兼并收購。鼓勵銀行業金融機構積極為并購企業發行債務融資工具提供服務，提高發行效率。鼓勵銀行業金融機構投資并購債券、并購票據等債務融資工具。

▍中指點評：

加大債券融資支持房地產項目收并購。《通知》對收并購專項融資工具給予了說明。債券的發行主體為“優質房地產企業”。根據當前市場標準衡量，符合“三道紅線”要求且近期內無財務風險事件發生的企業，可看做優質房企。根據最新一期財報數據計算，上市及發債房企中，符合條件且在信用債市場有過發行記錄的約有20家企業，其中以國企央企為主，包含部分混合所有制及民企。

債券融資用途明確限定為用于兼并收購。從信用債以往披露的發行用途來看，償還到期債務為最主要的目的，極少數用于運營資金的補充，更少用于項目收并購。此次發行目的的明確表明了監管方對利用收并購化解房企風險的力度和決心。在行業流動性整體趨緊的背景下，有收購意向的房企也可能有心無力，但若能獲得定向債券融資的大力支持，則可快速推進項目交易，讓待售資產得到及時處置，有利于“保交樓、保民生、保穩定”。

但通過發債融資的方式開展收并購，會造成企業債務規模再度上升，讓房企有所猶豫。如果收并購類融資不納入“三道紅線”監管，會讓本次政策執行效率更高。

3.金融機構要積極提供并購的融資顧問服務，匹配并購雙方的需求提升并購成功率；加快重點房地產企業項目并購貸款的審批流程，提升全流程服務效率等具體流程指導，鼓勵各方協同作業，從流程、環節、時間等方面提升風險處置效率。

《通知》還指出要做好風險管理、做好資金用途的監控；同時建立報告制度和宣傳機制，披露項目并購和金融支持的信息。事后風險的持續監測說明收并購業務融資要始終處于監管范圍內，必須做到專款專用，防止資金挪用造成二次風險。

▍中指點評：

總的來看，此次《通知》出臺，將積極推動化解當前多發的房企流動性風險，并且在不改變房地產融資政策大方向的前提下，對房企融資進行了定向放松。第一，對于優質企業來說，特別是財務狀況良好的央企國企及經營穩健的民企，可抓住融資窗口期，積極尋找優質項目，進行項目收并購實現業務增長。第二，對于出險房企來說，要主動利用政策和市場創造的條件，穩妥處置問題項目，回籠資金化解債務風險。第三，將促進房地產行業良性循環。風險企業項目被并購，保障了項目后期順利投資施工及竣工交付。

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