過去一年，深圳樓市經(jīng)歷了巨大的變化。

二手房成交創(chuàng)下15年來的新低、新房成交卻創(chuàng)下6年的新高。

新房當(dāng)?shù)馈⒍譀]落！這是深圳樓市歷史上從未出現(xiàn)過的新氣象。

不止于此，過去兩年，我身邊有不少買了深圳房子的朋友發(fā)現(xiàn)——在深圳買房，竟然也虧了。

所謂牛逼的板塊，在調(diào)控面前失去了成色，所謂的確定性，也暗藏著變動。

這一系列的變化只說明了一點：

深圳的市場變了！

市場變了，大家的買房邏輯，也是時候更新了！

今天這一篇，就是要給大家重新梳理深圳的買房邏輯。

而要理清楚深圳的選籌邏輯，首先要回歸城市的基礎(chǔ)，了解深圳幾個最重要的城市特點。

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面積小

深圳最突出的城市特點：面積小

深圳是國內(nèi)一線中的“小城市”！

深圳的土地面積為1997.47平方公里，和其他三個城市的面積比較：

1個北京= 8.2個深圳；

1個上海 = 3.2個深圳；

1個廣州 = 3.7個深圳

深圳的面積，只相當(dāng)于其他一線城市的一個區(qū)。

深圳全域的面積≈北京的房山區(qū)≈廣州的從化區(qū)

北京區(qū)域地圖

廣州區(qū)域地圖

可以想象一下，把整個深圳的版圖放在北京或者是廣州的地圖上，是有多么小巧玲瓏。

說到這，問題就來了——深圳面積小是劣勢嗎？

從全球來看，像北京、廣州這樣面積的大城市并不多，很多世界性的知名大城市，其城市的土地面積都不大。

比如東京，面積只有2155平方公里；

比如紐約，面積1214平方公里；

比如倫敦，整個大倫敦地區(qū)面積只有1579平方公里；

再比如最夸張的巴黎，面積只有105.4平方公里，只相當(dāng)于深圳一個光明這么大。

這些城市中的絕大多數(shù)，面積都比深圳小，但這些城市的發(fā)達程度，不用我多說。

所以說，從城市發(fā)展史看，面積小從來都不是劣勢，

過去，我們習(xí)慣于大城思維，以為面積小就沒有發(fā)展空間和潛力，這其實是一個誤區(qū)。

城市想要發(fā)展，說白了還是要形成規(guī)模效應(yīng)。

攤大餅式的城市外擴，反而會導(dǎo)致發(fā)展力量不集中，無法最大化形成規(guī)模效應(yīng)。

面積小的城市，因為資源有限，所以必須激活有限的發(fā)展空間，這樣反而能最大化形成規(guī)模效應(yīng)，發(fā)揮有限空間的最大效益。

所以說，雖然深圳面積小，但它每一個區(qū)域，都會盡可能地發(fā)揮它的最大潛力。

深圳沒有郊區(qū)

深圳小，產(chǎn)生的一個結(jié)果是——深圳無郊區(qū)。

深圳沒有郊區(qū)，我覺得可以體現(xiàn)在3個方面。

第一，距離

一個區(qū)域判斷它是不是郊區(qū)，嚴格來說是要看所在區(qū)域核心到城市核心區(qū)的距離。

我舉個例子：

如果以福田CBD作為整個深圳的核心，坪山中心區(qū)作為邊緣區(qū)域的核心。

深圳福田CBD到坪山中心區(qū)的距離是33.8公里，那么，深圳從中心到最邊緣區(qū)域核心的距離在34公里左右。

這個距離是什么概念？

和廣州相比，廣州天河珠江新城CBD到黃埔知識城的距離，同樣在34公里左右，而黃埔在廣州壓根就不算郊區(qū)；

和北京相比，從北京的國貿(mào)CBD出發(fā)，34公里之外都還沒出通州！通州在北京的定位，此前最多只能算是近郊區(qū)，現(xiàn)在首都職能遷移過來之后，叫郊區(qū)其實都有點別扭。

從距離上比較，深圳離中心最遠的區(qū)，如果以其他一線城市為標準，都不算是郊區(qū)。

第二，規(guī)劃和概念

看看去年深圳的十四五規(guī)劃，你會發(fā)現(xiàn)深圳每一個區(qū)域，都有很詳細的發(fā)展定位。

即便是那些不處在核心區(qū)的區(qū)域，都有很牛逼的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。

比如光明的科學(xué)城，是深圳三大戰(zhàn)略創(chuàng)新平臺之一，主打高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)；

比如坪山，片區(qū)發(fā)展生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)；

比如龍崗，打造坂雪崗科技城，打造全球電子信息產(chǎn)業(yè)高地。

除此之外，深圳各個區(qū)自身尋求發(fā)展的主動性也很強，壓根不會被動地跟著規(guī)劃走。

像龍華，為了給自己區(qū)能拉來一個超級企業(yè)，用最低的工業(yè)用地地價把觀瀾的一塊地出讓給華為，可謂煞費苦心。

再比如龍崗，即便手里有坂田，也還是要發(fā)展大運和龍崗中心城。

雖然這個決定被不少人吐槽，但從另一個角度看，這其實也是龍崗主動尋求發(fā)展空間的體現(xiàn)！

在深圳，沒有一個區(qū)被當(dāng)作郊區(qū)，也沒有一個區(qū)自己心甘情愿做郊區(qū)。

第三，房價

在深圳，幾乎每個區(qū)都有10萬+或者接近10萬+的房子。

幾個所謂的外圍區(qū)域中：

寶安的寶中，片區(qū)均價都在13-14萬/㎡之間，部分小區(qū)房價能上15萬/㎡；

龍華的梅林關(guān)，片區(qū)均價上10萬/㎡；紅山片區(qū)深高北的學(xué)區(qū)房，均價達到12-13萬/㎡

龍崗的大運片區(qū)，次新的學(xué)區(qū)房掛牌價已經(jīng)上10萬/㎡；

光明鳳凰城的次新小區(qū)，最高的時候掛牌價接近9萬/㎡；

就連坪山，部分小區(qū)房價都上到6萬+/㎡

無論是東部、西部還是北部，都有房價的高點，從房價角度看，壓根看不出哪里是深圳的郊區(qū)。

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多中心發(fā)展

房價多中心的根源，其實是深圳發(fā)展的多中心。

深圳的多中心發(fā)展，和深圳的歷史有關(guān)。

過去四十年，深圳的中心經(jīng)歷了從羅湖到福田再到南山逐漸推移的過程，在這個過程中，每個中心都形成了相對穩(wěn)定的就業(yè)中心和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

像羅湖的黃金珠寶產(chǎn)業(yè)，就集中在水貝-布心，即便如今羅湖沒落，羅湖的黃金珠寶產(chǎn)業(yè)依然能打，水貝-布心依舊是羅湖重要的就業(yè)中心，也帶動了周邊的居住需求；

福田和南山就更不用說了，福田有金融、南山有科技+互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，而且都是就業(yè)+居住功能并存的城市中心

上述都是深圳的老中心，現(xiàn)如今，不僅是幾個核心區(qū)，周邊的后發(fā)區(qū)域都在發(fā)展自己的中心。

寶安就不用說了，寶安中心已經(jīng)隨著前海的發(fā)展成長為深圳的新豪宅區(qū)，房價媲美南山、福田的核心板塊；

光明大力發(fā)展的科學(xué)城，產(chǎn)業(yè)在逐漸落地、地鐵有6號線、未來13號線在2024年開通、萬達的商業(yè)已經(jīng)落地、引進的中山大學(xué)也落地了。

龍崗大力發(fā)展的大運，有體育配套（大運體育中心），未來有地標（世茂深港國際中心）、同時還有大學(xué)城（北理莫斯科+香港中文大學(xué)）

龍華的中心紅山片區(qū)，經(jīng)過過去10年發(fā)展已經(jīng)成為相當(dāng)成熟的居住區(qū)，同時周邊有深圳北站商務(wù)區(qū)帶動，也是一個居住+就業(yè)合二為一的區(qū)域。

你會發(fā)現(xiàn)，深圳已經(jīng)出現(xiàn)了很多產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、居住、教育功能集于一體的中心，

它打破了那種傳統(tǒng)的單一市中心+近郊+遠郊的城市格局，讓這個城市的每個區(qū)，都有機會打造城市的中心。

在這種多中心的格局下，如果再把前面提到的面積小和無郊區(qū)兩個特點結(jié)合起來就會發(fā)現(xiàn)，深圳樓市和其他城市最大的不同在于

——深圳每個區(qū)都會有和區(qū)域中心相關(guān)的潛力板塊。

因此，在深圳，其實每個區(qū)都能買，最重要的是選中每個區(qū)最具潛力的板塊！

現(xiàn)在在深圳買房肯定主要考慮新房，在深圳買新房，當(dāng)下我有兩個建議。

首先，不要死磕一路向西。

不否認西部的價值，但一路向西這個說法，已經(jīng)引導(dǎo)了大量炒作資金涌入西部。顯然，當(dāng)下西部不少板塊的房價其實是虛高的，這一次二手房指導(dǎo)價政策，就打擊了不少追高西部的人。而這些已經(jīng)在高位的板塊，以后的漲幅空間也很小。

此外，所謂一路向西的口號下，其實掩蓋了西部一些板塊的先天不足。

比如松崗，雖然在西部，但位置上很偏，離寶中的距離都很遠，但現(xiàn)在它的價格都已經(jīng)在5萬/㎡上下了。

真要作比較的話，東部一些之前漲幅不大的區(qū)域，比如坪山、龍崗的核心板塊，今后的漲幅，未必就會比現(xiàn)在這個西部邊緣的板塊差

所以，不要被一路向西的說法固化了你的思路，一定要多做比較，別整天只盯著西部。

其次，回歸自己的實際情況，要根據(jù)預(yù)算去選擇最有爆發(fā)力的板塊。

深圳的房價梯度是很明顯的，選區(qū)域、選板塊首先得根據(jù)預(yù)算看菜下飯，這個大家都懂。

然后在結(jié)合自己預(yù)算的基礎(chǔ)上，再去尋找一些有爆發(fā)力的板塊。

這里提到的所謂的有爆發(fā)力的板塊，往往是后發(fā)制人的板塊。

因為過去深圳的房價，其實已經(jīng)漲了很多輪，很多相對成熟的板塊，跟著市場暴擊了幾次，現(xiàn)在價格已經(jīng)相對穩(wěn)定，沒有成長空間了；

而有些板塊之前只是跟漲，未來完全可能會隨著區(qū)域的發(fā)展進一步爆發(fā)。

比如光明、坪山這些區(qū)，在新房限價、產(chǎn)業(yè)逐漸成型的情況下，爆發(fā)的空間就很大。

所以，在選擇板塊的時候，不要只看一個板塊有了啥、現(xiàn)在有多成熟，而是要關(guān)注它本身還有多大的成長性。

當(dāng)下，新房供應(yīng)量，限價也很親民，想要在深圳買新房的朋友，現(xiàn)在就是最好的打新時機。

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