1月29日，財政部網(wǎng)站顯示，為支持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（以下稱基礎(chǔ)設(shè)施REITs）試點，財政部及稅務(wù)總局近日發(fā)布關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告。具體內(nèi)容如下：

一、設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施REITs前，原始權(quán)益人向項目公司劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)相應(yīng)取得項目公司股權(quán)，適用特殊性稅務(wù)處理，即項目公司取得基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原計稅基礎(chǔ)確定；原始權(quán)益人取得項目公司股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原計稅基礎(chǔ)確定。原始權(quán)益人和項目公司不確認(rèn)所得，不征收企業(yè)所得稅。

二、基礎(chǔ)設(shè)施REITs設(shè)立階段，原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)實現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值，當(dāng)期可暫不繳納企業(yè)所得稅，允許遞延至基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成募資并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款后繳納。其中，對原始權(quán)益人按照戰(zhàn)略配售要求自持的基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額對應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值，允許遞延至實際轉(zhuǎn)讓時繳納企業(yè)所得稅。

原始權(quán)益人通過二級市場認(rèn)購（增持）該基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額，按照先進(jìn)先出原則認(rèn)定優(yōu)先處置戰(zhàn)略配售份額。

三、對基礎(chǔ)設(shè)施REITs運營、分配等環(huán)節(jié)涉及的稅收，按現(xiàn)行稅收法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

四、本公告適用范圍為證監(jiān)會、發(fā)展改革委根據(jù)有關(guān)規(guī)定組織開展的基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目。

五、本公告自2021年1月1日起實施。2021年1月1日前發(fā)生的符合本公告規(guī)定的事項，可按本公告規(guī)定享受相關(guān)政策。

-01-

財政部、稅務(wù)總局為REITs行業(yè)送出新春大禮，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施“資管閉環(huán)”形成

就現(xiàn)在來看，REITs發(fā)展有三道關(guān)卡：

1）政策問題，支持REITs的第一道問題已經(jīng)解決，但對于民營企業(yè)項目，資產(chǎn)門檻過高、地方政府不愿簽字同意轉(zhuǎn)讓等問題依舊存在

2）稅務(wù)問題，REITs面臨三個關(guān)鍵稅種“土地增值稅、增值稅、所得稅”，本次政策從稅方面重點發(fā)力部分解決了“REITs稅收”的問題

3）資金用途問題，REITs退出后的資金用途受限，這個問題至今未能解決

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允許自持份額部分所得稅遞延，改變了“賬面資產(chǎn)賺錢，自有現(xiàn)金交稅”的窘境

公募REITs設(shè)立中常有“賬面資產(chǎn)賺錢，自有現(xiàn)金交稅”的窘境，甚至為企業(yè)現(xiàn)金流帶來負(fù)擔(dān)。

首先，在轉(zhuǎn)讓中由于園區(qū)項目公司轉(zhuǎn)讓給公募REITs基金，在現(xiàn)行稅法下判定為項目公司股權(quán)出售，從而產(chǎn)生企業(yè)所得稅，但評估與實際退出有時間差，那意味著企業(yè)需要先行墊資，本子政策– “原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)實現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值，當(dāng)期可暫不繳納企業(yè)所得稅，允許遞延至基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成募資并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款后繳納。”

其次，公募REITs要求原項目持有人最低持有20%份額，這部分同樣需要交稅，現(xiàn)新策允許未來處置該20%份額時再交企業(yè)所得稅 - “對原始權(quán)益人按照戰(zhàn)略配售要求自持的基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額對應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值，允許遞延至實際轉(zhuǎn)讓時繳納企業(yè)所得稅。”

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允許稅基不變情況下做資產(chǎn)剝離，不用再做換股操作了

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)行REITs需要把項目剝離到一個干凈的殼公司中，在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的過程中往往涉及稅務(wù)的問題，本次政策提出“原始權(quán)益人向項目公司劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)相應(yīng)取得項目公司股權(quán)，適用特殊性稅務(wù)處理，即項目公司取得基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原計稅基礎(chǔ)確定；原始權(quán)益人取得項目公司股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原計稅基礎(chǔ)確定。原始權(quán)益人和項目公司不確認(rèn)所得，不征收企業(yè)所得稅。”

-04-

政策利好于上百支正在籌備的REITs在稅務(wù)方面的擔(dān)憂

根據(jù)報道，目前有上百支公募REITs正在籌備中，未來可見市場巨大，稅務(wù)問題的逐步解決將有利于REITs的發(fā)展，而政策、資金用途等問題的深入解決或是未來重點方向。

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