近日，市場有消息稱，山東省菏澤市工行、建行、農行，對于名下無住房且無個人住房貸款記錄的購房者，首付比例較此前下降10個百分點。

2月17日，據中新經緯報道，記者從中國銀行(601988)、農業銀行(601288)、工商銀行(601398)、建設銀行(601939)山東省菏澤市相關營業網點處獲悉，四大銀行下調了該市個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付比從之前最低30%，降至最低20%。

對于個人住房貸款首付比例下調一事，中國銀行、農業銀行、工商銀行菏澤市相關網點工作人員均予以證實，“該政策是在菏澤全市執行的”。

另據中國證券報，中國銀行菏澤某營業網點貸款部門客戶經理表示：“不過，具體還要看貸款人是否是‘無房無貸’，同時還要看具體樓盤，樓盤在合作銀行申報時如果定的是20%，就可以操作，但如果定的是30%，那就不行了。不過菏澤大部分的樓盤都應該是可以按20%操作的

圖片來源：視覺中國

首套房首付比例與貸款利率雙降

據財聯社17日報道，菏澤農行一位信貸經理對記者證實，該行“無房無貸”購房者的首付比例的確已由30%下調至20%。同時，首套房、二套房的貸款利率分別由去年年末的5.95%、6.14%下調至當前的5.6%、5.95%。

另據21世紀經濟報道，記者從建設銀行菏澤地區兩家支行網點負責住房貸款的人士處了解到的一份《關于調整個人住房貸款首付款比例的通知》顯示，除了“無房無貸”首付比例下調外，其他情況的首付比例也進行了調整，具體為：

對名下無住房(不含農村集體土地房屋，下同)且無個人住房貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行20%；

對名下無住房有個人住房貸款記錄且已結清或實際擁有1套住房但無貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行25%；

對名下實際擁有1套且存在相應購房貸款記錄的居民家庭。申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行30%；

對擁有兩套及以上住房且無個人住房貸款記錄或有住電款記錄但已經結清的居民家庭，申請貸款購買住房的，首付比例可以執行40%。通知自2月14日起開始施行。

據財聯社，一位工行信貸人士介紹稱，當地房貸額度較為充足，審批完成即可放款，但目前由于春節假期剛剛結束，所在支行的業務量并不大，與往年的放貸規律基本一致。

當地多位房產中介透露，工、農、建三大行近日同步啟用上述調整后的貸款政策，但針對特定客群，在具體執行方面可能略有差異。比如，其中一家銀行對于名下有兩套及以上房產的購房者仍執行40%的首付比例。此外，對于部分信譽良好的購房者，首套房貸利率也會有一定優惠。

“調整后的房貸利率基本集中在5.6%與5.9%兩檔。”另一位房地產中介表示，一般“首房首貸”利率在5.6%，“有房且有貸”（名下有房且相對應有一套住房貸款余額）的購房者執行5.9%的利率，但如果名下有兩套及以上房產但房貸余額已清償的購房者仍可享受5.6%的低檔利率。

有利于住房剛性需求釋放

業內人士表示，2021年以來銀行在房地產貸款集中度約束下，兩成首付的做法非常少。

據中國證券報，“兩成首付已是較為明顯的政策寬松信號，此次菏澤政策打響了住房按揭貸款降首付的第一槍，這也和當前房地產市場形勢、金融形勢的變化等有關。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，雖然此前廣西北海和四川自貢等地降低了公積金貸款首付比例，但降低商業貸款首付要求，才是最關鍵的。

從易居研究院監測數據來看，2021年下半年，菏澤市房地產市場迅速降溫。菏澤市牡丹區新房銷售在2021年10月達到階段性高點之后，無論是成交量還是成交均價均迅速回落。

數據來源：易居研究院

進入2022年，菏澤市商品房市場繼續調整。有機構數據顯示，今年1月，菏澤城區整月銷售新房共約1800套，相較去年12月的1900套下降了約5％，較去年1月的3100套，下降約42%。

根據第七次全國人口普查結果，菏澤市常住人口約879.6萬人。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，部分地方對房貸首付比例的調整，特別是針對首套房的調整有助于釋放剛性住房需求，對穩定房地產市場運行具有積極意義。潘浩同時表示，2022年上半年依然處于房企債務到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，類似政策的出臺也有利于穩定房企運營。

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜也稱，下調首付比例釋放積極信號，預計會對當地市場情緒形成一定的提振。與此同時，不排除未來會有更多城市效仿跟進，特別是一些市場調整壓力較大的三四線城市。

今年以來多地密集調整房貸政策

除菏澤之外，今年以來也已有多地房貸政策調整。

1月12日，廣西北海市住房公積金管理中心發布《關于調整住房公積金貸款政策的通知》，明確了降低公積金貸款的首付比例，為今年全國首個降低首付比例的城市。

1月18日，四川省自貢市住房公積金管理中心發布《關于調整住房公積金政策相關問題的通知》，放寬了住房套數認定政策，實行“只認貸不認房”的認定標準。

此外，南寧市提高了最高貸款額度計劃，由原來的60萬元、50萬元提升至70萬元、60萬元。寧波市針對連續繳存住房公積金滿2年，且按照國家生育政策生育二孩或三孩的家庭，其在首次申請公積金貸款購買首套住房時，提高了住房公積金最高貸款額，由60萬元/戶提高至80萬元/戶。濟南市和青島市則放松了公積金異地貸款的要求，簡化了申請條件，放寬了戶籍限制等等。

據不完全統計，今年1月份各地出臺樓市政策已超過66次，主要包括公積金政策寬松、人才購房補貼等支持性政策。“因城施策、適度糾偏”成為房地產調控的主基調。

嚴躍進認為，政策的放松，不僅激活了市場，還刺激了交易量，可以使市場更加活躍，對于房企去庫存等方面也會有積極的作用。因此，包括公積金在內的一些金融政策，。

此外，今年2月8日，人民銀行、銀保監會聯合發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構加大對保障性租賃住房發展的支持力度。

招聯金融首席研究員董希淼認為，此次政策在春節假期后發布，向市場傳遞出穩預期、穩信心的明顯信號，有助于促進房地產業良性循環和健康發展，進而促進擴內需、穩增長，維護宏觀經濟大局穩定。

值得注意的是，央行2022年工作會議明確，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展；銀保監會2022年工作會議也明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，持續完善“穩地價、穩房價、穩預期”房地產長效機制，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

央行在最新一期貨幣政策執行報告中表示，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，維護住房消費者合法權益，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產市場健康發展和良性循環。

據21世紀經濟報道，廣發證券(000776)資深宏觀分析師鐘林楠分析稱，“較三季度（2021年三季度貨幣政策執行報告）邊際變化主要是刪去了‘保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性’的表述，新增強調‘更好滿足購房者合理住房需求’，整體態度更為主動積極。”

（聲明：文章內容和數據僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。）

編輯|程鵬 王嘉琦 易啟江