生活垃圾經常不及時處理，車輛亂停亂放，小區樓頂漏水不解決……甘肅省蘭州市某小區業主劉峰自2020年入住該小區后，便對物業心生不滿，在他看來，這些都是物業分內之事，可鮮見對方主動作為。為此，他寄希望于業主委員會，“有了業委會，物業存在的各種問題有望迎刃而解”。

然而，事情沒有劉峰想象的那么簡單。首先是成立業委會不容易，小區有上千住戶，業主們因為工作忙、怕麻煩、個人力量小等原因很難形成合意，開發商、物業也千方百計阻撓。其次是好不容易成立了業委會，可在運轉過程中卻出現了個別業委會委員與物業、開發商等沆瀣一氣侵害業主權益等亂象。

“有了業委會，物業問題也不一定能解決啊！”劉峰無奈地感慨道。

(資料圖)

和劉峰有著同樣感受的業主不在少數。《法治日報》記者近日調查發現，很多業主備受物業不作為、亂作為困擾，希望成立業委會維護自身權益，但實際情況卻是一些業委會在履職和運轉過程中，由于監管不足、保障不夠、居民參與度不高等原因，違背成立初衷，與物業、開發商等主體發生利益捆綁，無法形成約束力。

多位受訪專家指出，業委會相關規章制度亟待完善細化，各相關部門要加強對業委會的監督引導，充分發揮業委會促進基層自治的積極作用，推動業委會和物業公司合力營造優質的小區環境。

業委會成立不易

運行不規范頻現

成立業委會，并不是一件容易的事情。

有網友總結了一些開發商和物業阻撓業委會成立的招數，比如不提供召開首次業主大會的資金、不提供資料；在業委會成立過程中，盡量安排“自己人”進入，成為業委會的“代言人”；對候選人進行收買甚至造謠，造成業主之間互不信任，拖慢整個流程等。

“一個小區內部，一般會存在業主、業委會、開發商、物業管理公司和居委會五個主體，每個主體都有相應的權利和職責范圍。成立業委會后，物業等相關事務部分要由業委會來管理和監督，難免會對原有的小區格局產生影響。因此就會出現開發商和物業公司阻撓業委會成立的情況。”華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法對記者分析。

歷經艱辛成立的業委會，是否又能如業主所期待的那樣，真正為業主謀福祉呢？記者調查發現，答案不一定是肯定的。有的業委會成立后，成為“一言堂”，不允許業主發表不同意見；有的業委會與物業、開發商等發生利益捆綁，違法侵占小區公共資源。

今年10月，浙江省杭州市某小區成立了業委會，業主尹凱很高興，希望業委會能助力解決小區路面坑洼不平、環境臟亂差、多處攝像頭故障等問題。有一天，他看到小區公示欄寫著業委會準備向物業公司借款修復小區存在的相關問題，便想著向業委會反饋其他物業問題，但仔細閱讀后發現公示中沒有反饋渠道，于是他就在業主群里詢問。沒想到，業委會主任認為他是來找麻煩的，隨即將他“踢”出了業主群。

“我作為業主，難道連咨詢、質疑的權利都沒有嗎？”尹凱對此感到不解。

“業委會的職責包括與業主大會選聘的物業服務公司簽訂物業服務合同、組織和監督專項維修資金的籌集和使用，對于物業服務合同與專項維修資金的籌集、使用情況，業委會應當向業主進行公示。但在日常生活中，業主們由于對法律法規不熟悉，不知道自己擁有哪些權利，一些業委會委員就會利用這種信息差為自己謀取利益，趁機與物業公司和開發商互相勾結，違法侵占資源，損害業主利益。”上海市工商聯房地產商會法律分會理事郝肖贊對記者說。

規章制度待完善

監督引導勿缺席

在楊勤法看來，業委會運行中的種種不規范問題，與各種相應機制的缺失不無關系。

“首先是業委會的法律地位缺失。從物業管理條例到民法典，對于業委會的法律地位都沒有明確的規定。在實務中，法院對業委會的法律地位也沒有一致的認識，不同法院的理解不同，作出的判決也不同。雖然物業管理條例中規定，業委會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任，但這都是基于道德層面的要求，而非剛性的措施。法律地位和評價機制的缺席，導致業委會難以對其行為承擔相應的法律責任。”楊勤法說。

他還提出，盡管相關法律規定，業委會應當接受有關部門的監督和指導，但并沒有賦予有關部門制約業委會的實質辦法。即便是房地產行政主管部門，也只能在業委會作出違反法律、法規的決定時，責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。也就是說，除了業主大會外，沒有其他組織能夠更換或者罷免業委會。而且業委會內部制度缺乏，比如缺乏明確的議事制度，導致不能定期研究物業管理存在的問題；缺乏召集業主大會的責任制，導致每年一次的業主大會難以按時召開；缺乏制約機制，導致部分人員得以操縱和控制業委會等。

如何優化業委會，讓其真正有能力推動解決物業問題？

多位受訪專家一致認為，應當進一步完善業委會相關規章制度，加強監督引導，提高居民參與積極性，充分發揮業委會促進基層自治的作用。

楊勤法提出，必須加強對業委會的有效監督。業委會作為基層群眾自治組織，必須堅持黨的領導，充分發揮基層黨組織在業委會活動中的作用，全面落實對業委會的指導監督管理。具體來說，包括在業委會成員選舉上嚴格把關，對業委會重大問題的討論介入引導，教育業委會委員維護居民利益，對損害業主權益的行為進行批評等。

“各部門應各司其職，業主大會負責監督業委會工作，選舉或者更換業委會委員，街道辦事處具體指導和組織業委會的選舉工作。居民委員會協助房地產行政主管部門，強化對業委會的日常監管，引導業委會在充分尊重全體業主意愿的基礎上，依法作出決定，防止其作出侵害業主合法權益的不當行為。就業主大會和業委會的制度設計來看，可在業主大會下設立獨立的監督委員會，從而監督業委會的工作，并有權召開業主大會申請罷免不合格的業委會委員。另外，可規定街道辦事處、房地產主管部門在特定情況下，有提請召開業主大會申請罷免不合格業委會委員的權力。”楊勤法說。

北京瀛和律師事務所律師莊宇聰建議，基層政府可定期對業委會進行培訓，鼓勵業委會購買物業管理法律法規知識培訓、物業管理法律顧問、物業管理矛盾糾紛化解等社會服務，讓業委會委員深入了解學習法律法規，明確業委會權利和職責，規范運行，增強業委會的公信力。

“還應明確業委會委員的工作津貼。物業管理條例未明確業委會委員的工作津貼，也未明確工作待遇、社會保險等，目前僅有部分省、市的物業管理條例中規定業委會委員的工作津貼可以由業主大會決定。建議明確規定業委會委員的工作津貼可以由業主大會決定，明確津貼的來源和標準。”莊宇聰說。

積極吸納非業主

齊心協力助發展

實際上，為了讓業委會助力物業優化服務，全國多個省市在推廣“紅色物業”。

2017年，湖北省武漢市在全國首創“紅色物業”，以黨建引領物業服務創新，常年提供業委會組建及換屆、業委會履職、物業糾紛調解等服務，通過助力多方聯動召開會議，促進各方有效溝通，幫助化解矛盾、解決問題。

湖北省十堰市則探索以小區鄰里黨支部為核心、業委會為主體、物業公司為依托，鼓勵引導小區黨組織委員和業委會委員“交叉任職”“雙向進入”，推進物業服務融入基層治理。

還有地方探索吸納非業主加入業委會的模式。比如福建省住房和城鄉建設廳發布的《關于加強業主大會制度建設的若干意見》規定，夫妻、兄弟姐妹、父母子女等同住親屬能夠提供合法有效法律文件證明其對房屋享有共有權利的，在物業管理中也可確認其具有業主身份。

在楊勤法看來，從權利義務角度來看，實踐中經常出現使用權人和所有權人不是同一人的情形，相應的，物業服務合同的實際承受人與物業管理費的實際交納人是使用權人，既然使用權人履行了相關義務，那么也理應享有相關權利。從權利保障角度來看，實際關心和參與物業管理事務的人是房屋的實際使用人，如果他們沒有一定的業主權利，只能被動地接受業委會、物業提供者的管理，這并不利于權利保障，也不利于物業生態的發展。因此，吸納非業主加入業委會的舉措具有一定的積極意義。

“可以立法明確，通過委托代理的方式允許業主將享有的業主權利由他人行使。實際操作中可以規定為，只要持有業主簽名的有效書面委托書及有效身份證件，就可以享有入選業委會委員的資格。這種方式相對于直接規定會稍顯溫和，也可以免去認定身份的繁復手續，更為靈活。”楊勤法說。

郝肖贊則建議，相關規定可以更加細化和完善。比如若租戶可以向業委會出具長期租賃合同(5年以上)并且在小區居住滿1年的，那么即使沒有實際業主的委托，租戶也可以參選業委會。除了由實際業主出具委托書，委托這類住戶代自己參選業委會之外，還可以在簽訂租賃合同時，就將這項權利在合同中進行明確約定，避免后續麻煩。

見習記者 張守坤 記者 韓丹東