2022年產業園區運營商品牌影響力TOP50

指數研究由億翰智庫與產城觀察網聯合出品

(資料圖片)

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測評說明

產業園區運營商品牌指數堅持系統性、客觀性、可操作性、簡明性原則，力求評估體系能夠合理反映產業園區運營商品牌運營及競爭力水平，通過構建系統性的評估體系標準，從平臺運營、輿情熱度、土地投資、園區招商四大維度對產業園區運營商品牌運營水平和品牌競爭力進行全方位的系統評估。

具體而言，平臺指數主要是考核產業園區運營商自有品牌體系的建設，相關二級指標包含官方微信公號、官方微博、官方小視頻號等自有媒體渠道的數據；輿情指數主要是根據百度搜索指數、各新聞媒體的報道等輿情數據考核品牌傳播影響力；土地投資主要是根據拿地面積、成交金額、拿地城市等數據考核企業投資力度；園區招商主要是根據園區新進企業數量、新進企業規模、新進企業所屬行業等數據考核園區品牌競爭力。

指數解讀

01

2022年度產業園區運營商十大企業

中關村發展

2022年，中關村(000931)發展集團在企業戰略合作、項目布局以及投融資方面都在穩步發展。在企業戰略合作方面，2022年3月，門頭溝區政府和中關村發展集團簽署“構建新型政企關系”全面合作協議。雙方將以合力打造中關村（京西）人工智能科技園為基礎，以重大項目為牽引，加快優化和完善營商環境，努力建設高效、領先、低碳的數智化新型產業社區，共同打造具有全球影響力的人工智能產業集聚區。。

在項目布局方面，11月，集團成員單位中關村京西發展正式簽署《國有建設用地使用權出讓合同》，獲得中關村（京西）人工智能科技園一期項目6塊國有土地50年使用權，標志著該項目進入實質性開發建設階段。中關村（京西）人工智能科技園一期項目位于中關村門頭溝科技園內，此次獲取的6塊土地占地8.54公頃，規劃總建筑面積約30.9萬平米，其中地上約22.6萬平米，地下約8.3萬平米，項目總投資約39億元。項目建成后將成為集生產、生活、生態有機結合的產業發展和人文需求的空間載體，打造國際一流人工智能創新社區，占領北京國際創新中心的人工智能產業高地。

在投融資方面，3月，中關村發展集團成員單位中關村科技租賃與大家投資控股有限責任公司（以下簡稱“大家投控”）基金合作簽約儀式順利舉行。雙方將針對基金投資開展深度合作：圍繞中關村科技租賃的優質項目資產，設立以“專精特新”為主題的股權投資基金，總規模人民幣10億元、首期5億元，重點投資先進制造、新一代信息技術、生命科技等戰略新興產業，打造科技主題的精品基金。

星河產業集團

2022年7月，星河WORLD·數創港項目正式啟動，項目約19.6萬方，總投資30億元，打造以數字經濟為引領，集總部辦公、精品住宅、活力商業等多重業態于一體的數字產城新坐標(603040)。基于發展趨勢的前瞻性考量，星河WORLD·數創港以獅山產業發展進程與規劃為導向，著力打造以數字經濟為引領、以創意經濟為契機、以科技賦能為基調的產業高地。同時，設立3000萬專屬產業基金，以專業化的“產城融投模式”創新運營，積極促進科技成果轉化。

當前，產業園區進入全新發展階段，“運營為王”已經成為行業共識。截止目前，星河產業集團深耕產城運營，布局近20城，運營及在建面積超180萬㎡，戰略合作企業超5000家，擁有超200億元配套基金培育產業鏈。

中電光谷

2022年中電光谷全國多地布局項目，共落地7個項目。本年度，1月，中電光谷宜昌摘地，建設宜昌中電網信園一期項目，這也是中電光谷繼“江南科創園”后再度落子宜昌，項目計劃用地859畝；中電光谷淮安洪澤生態經濟示范園開工，以P+EPC+O模式為洪澤經開區打造產業承載高地；2月，中國電子東部智谷正式開工，聯合彩虹集團、崇川經開區打造智能制造產業園；5月，獲取龍江光谷產業園建設項目一期（EPC工程總承包）項目，中電光谷“P+EPC+O”模式在哈爾濱正式落地；8月，與漳州高新區簽約，簽訂漳州科創園框架合作協議；9月，煙臺市投資打造中電光谷煙臺數字經濟產業園；11月，中電光谷（句容）數字經濟產業園成功簽約。截止目前，中電光谷已經在全國44個城市開發運營各類主題產業園83個，運營園區面積超3500萬平方米。

在產城融合方面，過去一年，中電光谷與多地政府和企業簽訂戰略合作協議。2022年，中電光谷與中建三局達成全面戰略合作，圍繞數字城市、數字園區、產業協同、工程建設與咨詢等多領域開展全方位合作；與保定國家高新區簽訂戰略合作協議，在高新區頂層設計、產業規劃研究、區域高質量開發、產業載體建設運營、產業招商及產業資源導入、產業基金運營等方面開展深度合作，構建高新區高質量發展的產業體系；與保定高新戰略簽約，以原保定國家大學科技園科創分園四期為核心，整合資源、構建體系、成就生態，實現將保定高新區打造成京雄保創新發展新示范的目標；與湖南省常德市武陵區政府簽訂戰略合作協議，攜手推動數字經濟產業發展；與新余市新宜吉示范區合作，雙方將在產業園區綜合運營、零碳園區建設、產業引導基金等領域展開深入合作，助力新余打造中部產業數字化轉型示范區、江西數字經濟創新引領區；洛陽孟津區簽訂中電光谷產業社區綜合運營戰略合作協議，雙方將以首啟區“P+EPC+O”為起步與試點，以科技創新驅動為引領，建設數字化產業園區和創新型中小微企業孵化基地，打造洛陽北部核心科技產業社區；與霸州市簽訂戰略合作協議，雙方將圍繞產業規劃、產業導入、項目投融資建設等方面開展深度合作；與泉州市惠安縣簽訂戰略合作協議，雙方在頂層規劃設計、產業培育、產業基金、數字園區規劃建設、園區綜合運營等方面開展深度合作。

金地威新產業

2022年3月，金地威新·成華人工智能創新基地項目開工，項目占地111畝，總建筑面積達29萬㎡，總投資達50億元，以工業智能機器人為核心，聚焦工業互聯網、工業設計等人工智能新經濟產業。

2022年12月，金地威新獲取寶山科創園項目，項目總建筑面積約9.4萬平米，計劃構建“人工智能+智能制造”主導產業體系，開啟上海科創主陣地新未來。

招商蛇口

2022年，招商蛇口(001979)在投融資和企業戰略合作方面都取得了一定成就。在投融資方面，招商局蛇口工業區控股股份有限公司擬發行2021年度第二期中期票據（并購）。該中期票據注冊金額30億元，本期發行金額30億元；全資子公司招商創業擬以3.5億元參與投資青島伊敦戰新產業投資基金，基金募集規模為10.15億元，投資范圍以投資新一代信息技術產業為主，海洋裝備、高端裝備、新能源汽車、新材料等為輔，兼顧新能源、綠色環保、航空航天、生物技術等產業優質項目。

在企業戰略合作方面，招商蛇口、長城資產和佳兆業開展合作，各方擬建立戰略合作關系，在城市更新、房地產開發、商業綜合體經營等領域開展合作，實現優勢互補、互利共贏、共同發展的戰略目標；5月，招商蛇口與招商港口(001872)在深圳簽署《全面業務協同框架協議》，共同致力于粵港澳大灣區城市更新、全國港口存量土地開發、物業經營管理、臨港產業園區經營等多領域合作，積極推動優勢資源共享，充分發揮集團內部協同價值。

第一工園

過去一年，第一工園深耕產城項目布局，1月，第一工園·車創智谷一期封頂；3月，武漢智聯創星中心交付；7月，第一工園·句容氫能源智造園項目開工暨集中簽約儀式舉行；8月，第一工園·南京協合智谷產業園封頂；12月，第一工園淮安經開區高端裝備制造及信息技術產業基地項目正式簽約。

中南高科產業集團

2022年，中南高科產業集團深耕產城，一大批高品質項目陸續開工、開園、交付，其中，13個項目交付，中南高科新開工14個項目，2個項目封頂，4個項目開園。截止目前，中南高科產業集團重點設計長三角、珠三角、環渤海等制造業發達城市群，在全國近70個城市布局200多個項目。

在企業戰略合作方面，中南高科產業集團先后與南山控股(002314)、海爾智家(600690)、伍家崗工業園區管委會、優勢資本等開啟戰略合作。從產業園區發展趨勢來看，產業服務、基金+基地是未來二級園區的主流趨勢，中南高科也看得很清楚，所以目前也正積極進行戰略轉型，加速向“產業運營商”升級發展。除去與企業開展戰略合作外，中南高科在與國資合作方面也做了一些實踐，充分發揮自身產業集群構建與產業服務優勢，借力國企屬地化資源優勢，優勢互補，共享發展收益。

聯東集團

聯東近兩年探索了很多創新型業務，包括成立粵浦科技；投資鎂伽機器人；投資明勢資本、同創偉業、德誠資本、元生創投、九合創投等風投旗下股權基金等，2022年，聯東又戰投火石創造，與天源迪科(300047)合作開發鏈上U谷等，不斷探索產業數字化，用數字化再造聯東，重塑產業組織和園區運營的核心能力。

過去一年，在項目拓展方面，1月，聯東U谷·黃埔科技總部港項目落成；3月，聯東U谷·孟津智能制造產業社區項目簽約、聯東U谷·洛陽光電智慧島創新社區落戶洛陽、聯東U谷長春經開(600215)國際企業港正式啟動、聯東U谷·珠海數字智造產業園開工；4月，與呼和浩特金山高新區簽約聯東U谷·呼和浩特科技智造產業園項目、聯東U谷·新鄭電子信息產業港開工；5月，聯東U谷·常州宋劍湖創新智慧港開工；8月，聯東U谷產業社區項目“落子”揚州；9月，聯東U谷·桂城總部科技港動工；12月，聯東U谷·成都高新電子產業園項目一期主體結構封頂。截至目前，聯東集團布局全國76座城市，投資運營產業園區385個。

在科技金融方面，聯東集團先后攜手工商銀行(601398)天津分行進行線上融資產品創新；戰略合作民生銀行(600016)，動“聯東·民生高端制造園區銀企賦能行動”；與光大銀行(601818)北京分行簽訂戰略合作協議，服務關鍵核心技術攻關企業和“專精特新”企業發展以及引入IBM作為合作伙伴，邁出了攜手全球性專業機構系統深入推進轉型的關鍵一步。

臨港集團

2022年，臨港集團在企業戰略合作，投融資，項目推進方面取得了重要成果。在戰略合作方面，臨港集團與上海環境(601200)能源交易所簽署戰略合作協議；與徐匯區簽署新一輪戰略合作協議；與長三角國創中心簽署戰略合作協議，雙方將聚焦服務臨港新片區建設和長三角一體化國家戰略，在研發載體共建、產業園區共造、創新資源共享、金融服務等方面建立全面戰略合作伙伴關系，合力促進臨港新片區前沿產業集群發展；與上海市科委簽署戰略框架合作協議方將在提升創新驅動發展能力、完善科創服務體系、培育創新主體、建設特色園區、構建國際合作網絡生態等方面開展戰略合作，攜手推動上海科創中心建設。

在資本市場方面，10月，臨港集團基礎設施公募REITs上市發行，臨港集團作為發起人申報的“國泰君安(601211)臨港創新智造產業園封閉式基礎設施證券投資基金”（“臨港創新產業園REIT”）獲得中國證監會正式批復，成為全國首個以標準廠房為基礎資產的產業園公募REITs產品，同時也是上海市地方國企、臨港新片區第一支獲批的REITs產品。

MAX科技園

過去一年，MAX科技園取短時間內在上海接連斬獲兩個重點項目、首入浙江杭州，完成了長三角江浙滬皖四省市的戰略圍合，此次MAX科技園擇址杭州綜保區，致力于打造全球一流的集跨境電商，生物醫藥，產學研機構，智能制造于一體的跨境經濟總部園區。項目規劃26萬方企業總部生態辦公，計劃引入百余家跨境總部經濟體，打造杭州首個世界500強產學研跨境經濟基地。并且，MAX第六條產品線——空中獨棟正式發布，并將率先在杭州落定。

02

2022產業地產行業動態

1. REITs市場火熱 - 基礎設施REITs試點取得了進一步的突破

自2020年發改委公布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》開始，中國基礎設施REITs發展已經走過了兩個年頭，繼2021年基礎設施公募REITs破冰后，2022年REITs向市場交出了亮眼的“成績單”，REITS已成為當下地產行業各領域關注的焦點。

2022年1月，財政部和和國家稅務總局的《關于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》，這為2022年基礎設施公募REITs的試點打下了第一針強心針，5月，上交所、深交所發布REITs擴募規則，至此，我國公募REITs領域政策體系可以說基本完善。這之后，5只公募REITs先后發布擬擴募公告，富國首創水務REIT、博時蛇口產園REIT 、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT和紅土鹽田港(000088)REIT啟動擴募。可以看出，國內REITs發行迎來蓬勃發展已是大勢所趨。從產業園REITs原始權益人持有項目情況來看，具有潛在擴募機會的產業園區資產豐富，第一批公募REITs成功實現擴募后，預計未來將涌現更多REITs擴募項目。

另外，過去一年，在園區類REITs中，也相繼涌現出了多只“全國首單”，全國首單標準廠房產業園公募REITs——臨港創新產業園REIT、首單民營產業園區公募REITs——東久新經濟REIT以及全國首單生物醫藥產業園REITs——華夏杭州和達高科產園REIT相繼獲批上市，從這幾只“首單REITs”發行不難看出，我國園區類REITs不再局限于底層資產為傳統園區的公募REITs，傳統廠房、民營企業、專業化園區的資本化都有了可實現的道路。

可以預見，2023年，產業地產公募REITs將會迎來火熱的一年，更多的園區將會走上資本化道路，進入到市場中來。

2. 國資入局 - 城投公司拿地比例顯著提升

數據顯示，2022年新增專項債發行超4萬億元，專項債的進一步增發導致政府平臺公司對于融資成本有著絕對的優勢，城投公司工業用地拿地比例顯著提升，對傳統園區開發企業產生了顯著的擠出效應。

圖：2022年產業企業、政府平臺公司、產業地產商拿地數量（塊）

據億翰產城數據庫“產城觀察網”的監測，2022年初政府平臺公司與民營產業地產商拿地面積之比約為4:1，而至2022年末，該比例約為12:1，城投公司工業用地拿地比例顯著提升。

城投擠出效應雖然突出，但產業地產企業價值依舊存在。未來，園區將形成一套地方城投、市場化國資、民營企業組成的分級體系即“國-民”體系，其中，央企與地方國資將是開發主要力量，民營企業則要在國資的框架下做事，服務國家發展；通過民營企業的能力，幫助國有企業提升效率，優勢互補，共享發展收益。

3. 政策收緊 - 產業用地門檻收緊

從區域發展歷史來看，早期，地方政府為招引企業，會采取以協議低價出讓工業用地，各地為發展經濟，設立大量工業園區和開發區，廉價出讓工業用地，成為地方政府吸引工商業資本的重要籌碼，在一定程度上異化為占地競賽，而部分政府驅動的工業用地開發和招商引資行為，往往與市場脫節，在經濟下行和工業園區競爭激烈的背景下，導致部分工業用地低效利用甚至處于閑置狀態。近年來，國家、省及各個地市在低效工業用地再開發中進行了不少積極的探索。

“標準地”模式發端于浙江，2021年廣東、江蘇、四川、青島等多地公布了“標準地”相關政策，2022，年正式在國家層面提出“標準地”，隨后成都、云南、山東、遼寧、湖北、濟源、邯鄲、海南等地也相繼推進“標準地”改革，標準地的出臺使得傳統的一些彈性談判空間下降，短期來看，談判空間的下降會造成政企之間相互觀望，但從中長期來看，標準地改革是資源要素配置市場化改革的重要抓手，在盤活存量，提升土地使用效率的需求下，相信未來會有越來越多的城市推進“標準地”改革。

2022年，東莞市產業用地門檻收緊的典型城市之一，陸續發布了多條產業地產新政。其中，《關于規范新增工業用地建設平臺項目有關事項的通知》，開始從源頭把控園區開發主體的資質，大大提高了企業準入門檻。12月，東莞印發《東莞市新型產業用地（M0）管理辦法（修訂）》，提出全市每年認定的新增用地M0項目用地規模原則上不超過300畝，重點支持龍頭企業開發建設企業總部；支持市鎮國企開發建設以制造為主的產業綜合體。可以看出，東莞新增M0用地，更傾向于讓龍頭企業和國有企業扮演重要角色，但對于中小民營企業來說，門檻大大提高。

03

行業未來趨勢

對于產業地產來說，產業園區開發運營一定是一個長周期的過程，產業地產企業一定要把握好規律和節奏。2022年，多家企業制定了十年戰略。億翰產城理解，十年戰略并不是說一定要把十年之后的樣子勾勒起來，而是要有一個長期的敏感性，看到未來行業的可能性，以及在日常接觸的資源當中對未來保持敏感性，在傳統的路越走越窄的過程中，找到自己創新的路，這才是關鍵。

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