從2015年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確深化住房制度改革方向，首次提出發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立購(gòu)租并舉的住房制度，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)自此步入發(fā)展的快車道。到2022年1月，“十四五”規(guī)劃租賃房細(xì)則公布，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，預(yù)計(jì)可幫助1,300萬(wàn)新市民、青年人等緩解住房困難，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展藍(lán)圖及路徑越來越明晰。

2015年，應(yīng)運(yùn)而生的窩趣公寓，成為租賃大軍中的新生力量。于2021年1月，獲批成為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)，宏觀政策的推動(dòng)力對(duì)于租賃行業(yè)開始呈現(xiàn)。截至2022年3月，窩趣發(fā)展足跡已邁向全國(guó)38城，管理190+項(xiàng)目，開業(yè)房量超45000間。

正如地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域?qū)τ诋a(chǎn)品劃分為剛需、改善、豪宅等不同層級(jí)，長(zhǎng)租行業(yè)同樣已經(jīng)站在了市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分的路口。

“做了七八年，發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者變得不同，市場(chǎng)參與主體變化很大。從2020年開始，公司開始進(jìn)行一些其他賽道的孵化。”百瑞紀(jì)集團(tuán)CEO劉輝對(duì)于市場(chǎng)的變化頗有感觸。

最早從窩趣起家，主打白領(lǐng)租賃市場(chǎng)。2022年5月，窩趣宣布升級(jí)為“百瑞紀(jì)集團(tuán)”，旗下產(chǎn)品線除了窩趣之外，還有中高端線的“瑰悅”以及針對(duì)企業(yè)員工集體租住市場(chǎng)的“華舍”。

從單一品牌變成多品牌輸出，劉輝感慨道這是一種“自然而然的變化”。從百瑞紀(jì)的發(fā)展歷程中我們或許可以管窺到，市場(chǎng)“巨變之下”，長(zhǎng)租企業(yè)將如何做出應(yīng)對(duì)。

長(zhǎng)租變遷

問：從窩趣到百瑞紀(jì)集團(tuán)意味著什么？

劉輝：對(duì)公司發(fā)展來講這是一個(gè)很明確的里程碑，之前是以單品牌在市場(chǎng)上拓展，而且身處非常主流的賽道上。窩趣起家是白領(lǐng)公寓，為什么做白領(lǐng)，因?yàn)榘最I(lǐng)的規(guī)模大，這是非常剛需的產(chǎn)品。

近幾年我們發(fā)現(xiàn)，做了七八年，發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者變得不同，市場(chǎng)參與主體變化很大。從2020年開始，公司開始進(jìn)行一些其他賽道的孵化，這兩年的結(jié)果還不錯(cuò)。這種變化既是公司下定決心的延展方向，也是自然而然的變化。

問：這種企業(yè)架構(gòu)上的變化根源在于？

劉輝：主要來自消費(fèi)市場(chǎng)的變化，幾年前曾經(jīng)二十多歲的消費(fèi)者現(xiàn)在已經(jīng)三十多歲了，有一些已經(jīng)成家了，住房需求開始轉(zhuǎn)為家庭型；有些人的社會(huì)身份發(fā)生了變化，從基層到中高層，住房標(biāo)準(zhǔn)會(huì)提升。還有一些是創(chuàng)業(yè)了，他們除了自己的居住外還需要考慮員工住哪，比如員工宿舍，這就是消費(fèi)群體正在發(fā)生的一些變化。

現(xiàn)在百瑞紀(jì)集團(tuán)有三條品牌線，針對(duì)的就是高中低幾個(gè)層次。比如主要面向企業(yè)員工集體租住市場(chǎng)的“華舍”為例，說一個(gè)有趣的數(shù)據(jù)，華舍這邊支付房費(fèi)的主體并不是個(gè)人，有95%是企業(yè)支付。從本質(zhì)來說，消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，而對(duì)于一些中長(zhǎng)期的居住需求來說，酒店無(wú)法滿足這類需求，因此長(zhǎng)租行業(yè)向上延伸和向下延伸就成了自然而然的選擇。

問：除了消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)，長(zhǎng)租市場(chǎng)還發(fā)生了哪些變化

劉輝：從供給來看，七八年前租賃市場(chǎng)的房子來源要么是民宅，要么是租住二房東的房子，普遍是小而散，不專業(yè)。進(jìn)而才衍生出了后來的集中式公寓，來了一批有專業(yè)，有技術(shù)，有理想的一些企業(yè)來改變這個(gè)行業(yè)現(xiàn)狀。經(jīng)過幾年發(fā)展，現(xiàn)在集中式公寓的品牌變得更加豐富。

從長(zhǎng)租項(xiàng)目來看，今天有一些項(xiàng)目越來越大，幾年前一個(gè)長(zhǎng)租項(xiàng)目大概也就150套房子。時(shí)至今日，不少項(xiàng)目已經(jīng)是好幾百間房的規(guī)模，特別是最近出現(xiàn)的租賃社區(qū)，甚至能達(dá)到幾千間房。當(dāng)然，這種大型項(xiàng)目肯定也不能全部都做成單間的白領(lǐng)公寓。

也就是說，不僅市場(chǎng)需求在進(jìn)一步細(xì)分，未來一個(gè)長(zhǎng)租項(xiàng)目里也會(huì)出現(xiàn)細(xì)分。

從社會(huì)的角度來看，原來長(zhǎng)租主要是聚焦解決單身或未成家的青年人的住房問題，到了現(xiàn)在，比如保障性租賃住房，它的政策方向是解決新城市居民的住房問題，是以家庭為單位，這是一個(gè)非常大的群體，當(dāng)然個(gè)人單身的仍會(huì)是一部分重要構(gòu)成。

問：說到長(zhǎng)租行業(yè)這幾年來的變化不得不提到此前的“陣痛期”，您如何看待這一階段對(duì)整個(gè)行業(yè)的意義？

劉輝：作為行業(yè)的深度參與者，我認(rèn)為過去幾年個(gè)別企業(yè)的“爆雷”對(duì)行業(yè)是一件很好的事，一個(gè)硬幣有兩面，這些波動(dòng)清除了行業(yè)內(nèi)浮躁的因素，大家回歸業(yè)務(wù)本質(zhì)，算是刮骨療傷。這個(gè)行業(yè)與地產(chǎn)的不同之處在于，它是沒有泡沫的，即使是之前行業(yè)高速發(fā)展、經(jīng)濟(jì)也高速發(fā)展的那些年，我們也沒有發(fā)現(xiàn)一年租金價(jià)格能夠漲到超過15%的，甚至超過10%的租金漲幅都很難。

這個(gè)時(shí)期讓大家回歸了理性，過去三年里，各個(gè)公司都在思考自己的核心價(jià)值是什么，思考未來怎么長(zhǎng)期生存下去，反思自己的競(jìng)爭(zhēng)能力。如今看來，大家對(duì)于自身的賽道和定位正在逐步清晰。

理解消費(fèi)者是做長(zhǎng)租輕資產(chǎn)最核心的價(jià)值

問：談到對(duì)于自身的定位和認(rèn)識(shí)，窩趣最早“脫胎”于酒店業(yè)，您如何看待自己被稱為“酒店系”長(zhǎng)租公寓。

劉輝：有時(shí)候大家會(huì)把長(zhǎng)租分為酒店系、房地產(chǎn)系，還有創(chuàng)業(yè)系、銀行系等等，我們不覺得我們是某一個(gè)派系，只是對(duì)于一些好的基因進(jìn)行了借鑒。酒店的優(yōu)勢(shì)在于，這是一個(gè)非常重服務(wù)的行業(yè)，而不管是當(dāng)下還是未來，我認(rèn)為租賃行業(yè)的本質(zhì)就是一個(gè)服務(wù)行業(yè)。

長(zhǎng)租是以服務(wù)取得溢價(jià)的，相比起幾年前的民宿、二房東等等，正是因?yàn)榻裉斓募惺焦⒂辛舜罅糠?wù)，消費(fèi)者對(duì)服務(wù)產(chǎn)生了認(rèn)可，包括對(duì)產(chǎn)品打造和設(shè)計(jì)的認(rèn)可，他們才愿意支付這份溢價(jià)。

問：酒店的管理模式對(duì)于長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)有何啟發(fā)？

劉輝：酒店對(duì)消費(fèi)者的理解是全鏈條、全觸點(diǎn)的感知，這是能夠借用到長(zhǎng)租公寓中來的。也就是常說的“管理顆粒度”。我認(rèn)為酒店的管理顆粒度非常細(xì)，除了管理，還有營(yíng)銷、宣傳推廣的方式，甚至是會(huì)員體系等，都可以做行業(yè)移植。

從百瑞紀(jì)的經(jīng)歷來看，我們用酒店會(huì)員的一套思維模式在長(zhǎng)租行業(yè)做了大量的踐行和修正，也建立了自己的會(huì)員體系，當(dāng)然做法跟酒店完全不一樣，我們將其稱為“數(shù)字化營(yíng)銷”，會(huì)員是搭載在數(shù)字營(yíng)銷上面的。目前來看效果還可以，為門店新簽的貢獻(xiàn)比例大約在40%。

這種會(huì)員體系我認(rèn)為是對(duì)長(zhǎng)租行業(yè)的一種貢獻(xiàn)，因?yàn)槟壳耙呀?jīng)證明了他是一種具有可行性，可借鑒的模式，酒店對(duì)于管理顆粒度的追求很適合長(zhǎng)租行業(yè)。

問：不同“派系”的長(zhǎng)租企業(yè)之間會(huì)有哪些不同？

劉輝：各有所長(zhǎng)吧，金融系也好，房地產(chǎn)系也好，他們有很好的投融經(jīng)驗(yàn)，確實(shí)比其他派系做得好，但是我認(rèn)為長(zhǎng)租最終不完全是一個(gè)“投融”能解決所有問題的行業(yè)，核心競(jìng)爭(zhēng)力最終會(huì)回到服務(wù)上。

這幾年發(fā)展下來，百瑞紀(jì)集團(tuán)在投融建管退的能力也還不錯(cuò)，比如說股權(quán)融資、項(xiàng)目融資等。未來在REITs上我們也會(huì)積極參與到其中，通過重資產(chǎn)進(jìn)入，最后通過REITs實(shí)現(xiàn)退出。

問：從窩趣到百瑞紀(jì)，主要采用的都是輕資產(chǎn)模式，您認(rèn)為長(zhǎng)租輕資產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵之處是什么？

劉輝：我認(rèn)為輕資產(chǎn)模式的核心在于理解消費(fèi)者。未來的長(zhǎng)租市場(chǎng)只分兩種房子，一種是市場(chǎng)化的租賃房子，一種是保障性的租賃住房。目前百瑞紀(jì)在保障性租賃住房已經(jīng)介入了很多，包括參與很多地方的保租房政策意見修訂等。這得益于公司的管理能力、運(yùn)營(yíng)能力以及產(chǎn)品的改造能力。初步統(tǒng)計(jì)，去年百瑞紀(jì)參與到國(guó)企、政府的保租房項(xiàng)目接近50%。

站在政府的角度，有資產(chǎn)，有地塊，有物業(yè)，其需要的是能夠真正理解理解消費(fèi)者，服務(wù)好消費(fèi)者的公司，這也是我們做輕資產(chǎn)模型最核心的價(jià)值，現(xiàn)在的時(shí)機(jī)也正好。

長(zhǎng)租或?qū)⒆呦?ldquo;啞鈴型”行業(yè)結(jié)構(gòu)

問：您說理解消費(fèi)者是輕資產(chǎn)模型最核心的價(jià)值，在未來，“輕”和“重”是否會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步細(xì)分？

劉輝：不能把輕資產(chǎn)模型說成神，輕資產(chǎn)在整個(gè)行業(yè)我認(rèn)為是“賦能者”，是提供服務(wù)和管理作為價(jià)值。單如果所有人做輕的而沒有人做重，那這個(gè)市場(chǎng)就沒法玩了，未來輕和重一定是相互結(jié)合。

同時(shí)也要看到，做重的人不一定會(huì)做輕，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步分化，長(zhǎng)期來看相互結(jié)合會(huì)更多一點(diǎn)，特別是頭部的公司。但從現(xiàn)階段來看，中資產(chǎn)的包租模型可能還是主流，未來這種比例會(huì)下降。

未來會(huì)是非常多元化的市場(chǎng)，從輕資產(chǎn)來看，所謂“賦能”無(wú)非是讓市場(chǎng)化的房源賺到更多錢。如果是和政府合作，目標(biāo)可能就不僅僅是賺錢，更多是一種社會(huì)價(jià)值的體現(xiàn)，要為住戶提供好的服務(wù)，切實(shí)提升市民的居住感受。

我認(rèn)為，有社會(huì)價(jià)值的輕資產(chǎn)公司有重要的存在價(jià)值，百瑞紀(jì)未來一定是以輕資產(chǎn)作為主導(dǎo)，以“重”為輔助切入這個(gè)市場(chǎng)。當(dāng)然也會(huì)有一些公司可能是以“重”的角度切入，這在未來上市時(shí)會(huì)是不同的資產(chǎn)故事。

問：百瑞紀(jì)有上市計(jì)劃嗎？

劉輝：現(xiàn)在討論這個(gè)話題有點(diǎn)過早，我認(rèn)為長(zhǎng)租是一個(gè)非常長(zhǎng)周期的賽道，未來這個(gè)市場(chǎng)規(guī)模的增長(zhǎng)會(huì)非常大。對(duì)于企業(yè)來說，想跑到頭部沒有規(guī)模肯定不行，就像房地產(chǎn)公司所謂的“百?gòu)?qiáng)”也是按規(guī)模排名的，這個(gè)很現(xiàn)實(shí)。但是真正賺錢的公司是不是只有那一百?gòu)?qiáng)呢，我覺得未必。

問：從地產(chǎn)行業(yè)來看，行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)集中度也會(huì)進(jìn)一步提高，像您提到的百?gòu)?qiáng)，尤其是前幾名的頭部企業(yè)等，您認(rèn)為未來長(zhǎng)租的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展路徑是否會(huì)像地產(chǎn)行業(yè)一樣？

劉輝：公司數(shù)量不會(huì)像房地產(chǎn)公司那么多，未來長(zhǎng)租的行業(yè)結(jié)構(gòu)可能是“啞鈴型”，兩頭大，中間小。

頭部的公司不少，以和酒店相比為例，酒店的上市公司里大概有四五個(gè)頭部企業(yè)，而酒店行業(yè)規(guī)模比長(zhǎng)租公寓還小，所以未來長(zhǎng)租的上市公司我認(rèn)為遠(yuǎn)不止四五家頭部企業(yè)。但同時(shí)“小而散”的占比也會(huì)非常多，比如個(gè)人店或者一棟樓、兩棟樓的規(guī)模收租，這就是“啞鈴型”的結(jié)構(gòu)。至于中間的企業(yè)可能會(huì)比較難，規(guī)模效應(yīng)很難，品牌效應(yīng)也很難。

問：長(zhǎng)租行業(yè)下一個(gè)階段可能會(huì)出現(xiàn)哪些新變化，有哪些機(jī)會(huì)比較值得關(guān)注？

劉輝：我認(rèn)為從未來10年來看，這個(gè)行業(yè)一定會(huì)健康發(fā)展，而且“租售并舉”的政策也會(huì)一直堅(jiān)持下去。國(guó)家要解決住房問題不會(huì)單純依靠地產(chǎn)開發(fā)。市場(chǎng)化的租賃住房，未來可能成為很大一部分老百姓的生活必需品。對(duì)于青年人來說，租賃住房甚至?xí)蔀樗麄內(nèi)松亟?jīng)的“過渡階段”。

現(xiàn)在住在公寓里的，30歲以上的大有人在，租房人群的年齡層在不斷擴(kuò)大，這種產(chǎn)品升級(jí)和消費(fèi)升級(jí)也會(huì)持續(xù)下去。

從行業(yè)來看，坦率講競(jìng)爭(zhēng)還是激烈的。消費(fèi)者的選擇會(huì)越來越多，市場(chǎng)里有很多品牌可供挑選。所以更要在服務(wù)，在產(chǎn)品，在社交方面做升級(jí)，才能做到市場(chǎng)的領(lǐng)先。這種良性競(jìng)爭(zhēng)會(huì)導(dǎo)致這個(gè)行業(yè)就是越來越好，內(nèi)卷并不是壞事，對(duì)消費(fèi)者一定是大好的。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。